下午，深圳稅務(wù)局官對(duì)炸“圈”的深圳“豪宅稅”調(diào)整傳聞做了回應(yīng)：此次只是調(diào)整了普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。
深圳稅務(wù)局還表示：
1.如果你已經(jīng)繳納了二手房“豪宅稅”，哪怕是在政策出臺(tái)前一天，那就沒有任何補(bǔ)救措施，交了就是交了；
2.如果你的二手房交易還未到繳納“豪宅稅”這一步，都適用今天這項(xiàng)新政。
什么是豪宅稅？交易稅費(fèi)一夜劇降，深圳樓市將會(huì)走向何方？其他城市會(huì)跟進(jìn)嗎？
陳先生一下免除了30萬元的稅費(fèi)
今天上午，熬夜奮戰(zhàn)“雙11”的陳先生被房產(chǎn)中介的電話吵醒：他前天簽下的位于福田區(qū)的房產(chǎn)可以免除30萬元的稅費(fèi)!首付也可以降低近百萬元!
被“巨額紅包”砸中的陳先生趕緊向深圳市稅務(wù)局求證，得知即日起，深圳普通住房需滿足的“實(shí)際成交價(jià)低于所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”的“價(jià)格紅線”已被取消，他剛簽下的那套房產(chǎn)，可以按照普通住宅繳納稅費(fèi)，無需再繳納差額增值稅。
這里差額增值稅即所謂的“豪宅稅”。
按照深圳此前的標(biāo)準(zhǔn)，滿兩年的非普通住宅，需要繳納差額增值稅，計(jì)算公式為：(過戶價(jià)-原登記價(jià))/1.05*5%。
以陳先生的案例為例，按照過戶價(jià)700萬元、原登記價(jià)50萬元計(jì)算，該筆交易需繳納約30萬元的“豪宅稅”。
免征“豪宅稅”的背景下，陳先生也不需要再用相對(duì)較低的“評(píng)估價(jià)(500萬元)”(原規(guī)則下，較低的評(píng)估價(jià)會(huì)使繳納的增值稅費(fèi)相應(yīng)地減少)做按揭，按揭款可由250萬元增至350萬元，意味著首付款可以少付100萬元。
“價(jià)格紅線”取消
在此之前，深圳一直用2015年10月1日開始執(zhí)行的《享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》來區(qū)分普通住宅與非普通住宅：
在“價(jià)格紅線”下，南山區(qū)總價(jià)在490(含)萬元以下、福田區(qū)總價(jià)在470(含)萬元以下、羅湖區(qū)總價(jià)在390(含)萬元以下等才算普通住宅，超過普通住宅價(jià)格的，需要按照“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)繳納差額增值稅。
而自2019年11月11日起，深圳市享受“滿兩年免征增值稅”優(yōu)惠政策的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正式調(diào)整為：同時(shí)滿足小區(qū)容積率高于1.0、單套建筑面積144平方米以下的住宅。
這意味著，滿足上述條件的住宅，即便成交價(jià)格高于所在區(qū)域普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不再被認(rèn)定是“豪宅”，將不用交5%的差額增值稅。
深圳樓市會(huì)不會(huì)過熱？
深圳地產(chǎn)界人士指出，普通住房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)下，深圳二手房交易成本大幅降低，深圳二手房活躍度有望大幅提升。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受上證報(bào)采訪時(shí)表示，此次政策有兩點(diǎn)調(diào)整：第一、過去對(duì)于住宅類型的界定，往往也會(huì)和總價(jià)掛鉤，此次政策不再提及總價(jià)的概念，即無論總價(jià)是多少，至少是符合此類容積率和建筑面積，即便房?jī)r(jià)很高，也會(huì)被列為普通住宅。
第二、此次政策實(shí)際上使得144平方米以下的物業(yè)，基本上都有可能被納入到普通住宅的范圍，換而言之，很少會(huì)出現(xiàn)小戶型但容積率低于1.0的物業(yè)，這使得后續(xù)有更多的房子會(huì)被納入到普通住宅的范圍之中。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，無論是認(rèn)購(gòu)新房還是二手房，都會(huì)因?yàn)榇祟愓咧苯踊蜷g接的影響，而出現(xiàn)交易上升的現(xiàn)象。另外，此類政策客觀上使得購(gòu)房的壓力減少，而近期部分購(gòu)房者確實(shí)希望年底入市，所以預(yù)計(jì)會(huì)形成一小波市場(chǎng)交易高峰。
不過，市場(chǎng)人士普遍預(yù)期，深圳不會(huì)出現(xiàn)樓市過熱的情況，因?yàn)樯钲诮诘膭?dòng)作并非只有取消“價(jià)格紅線”那么簡(jiǎn)單。
上月中旬，深圳市住建局召開公共住房專題會(huì)議宣布，至2035年前的公共住房建設(shè)用地已全部落實(shí)﹔明年底前將全面完成“十三五”期間建設(shè)籌集40萬套公共住房的目標(biāo)。目前，深圳已掀起公共住房開工建設(shè)的高潮。
2018年8月，深圳拉開“二次房改”序幕，提出至2035年深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中商品房只占40%，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量占60%，即不少于100萬套。
按照計(jì)劃，“十三五”期間深圳將規(guī)劃建設(shè)籌集40萬套公共住房。數(shù)據(jù)顯示，目前已建設(shè)籌集公共住房31萬套，預(yù)計(jì)到明年底建設(shè)籌集的公共住房將達(dá)到42萬套。
明年開始，深圳市將有大批人才住房、安居型商品房面向符合條件的人才、市民供應(yīng)。值得關(guān)注的是，這些公共住房的售價(jià)被訂在2-5萬元/平方米之間，較周邊住宅的市價(jià)低40%-50%。
其他城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？
目前，在北京、上海、廣州等地，個(gè)人出售超過2年的普通住宅和非普通住宅，執(zhí)行不一樣的稅收政策，出售持有兩年以上的普通住宅均免征增值稅，但出售持有兩年以上的非普通住宅均需繳納增值稅。
上述城市的普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，都包含了“價(jià)格紅線”。
上海的普通住房要求同時(shí)在房屋類型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)，不能同時(shí)滿足條件的為非普通住房：
(1)房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等；
(2)成交價(jià)格：內(nèi)環(huán)以內(nèi)：≤450萬元/套；內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬元/套；外環(huán)以外：≤230萬元/套；
(3)建筑面積：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e≤140平方米。
廣州享受優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也要求同時(shí)滿足以下條件，反之為非普通住宅：
(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
(2)單套建筑面積在120平米以下；
(3)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
北京也要求以下三條全部滿足才能被認(rèn)定為普通住宅，反之為非普通住宅：
(1)容積率在1.0(含)以上；
(2)建筑面積在140平米(含)以下；
(3)單價(jià)或者總價(jià)不超過最高限。實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎赐ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。