分析機構表示，與房貸利率掛鉤的5年期LPR降幅遠超1年期，表明定向支持樓市是當前“降息”政策的重點，推動房地產盡快企穩回暖已成為穩定宏觀經濟大盤的關鍵；預計未來LPR還有一定下調空間，其中5年期品種將延續更大幅度下調勢頭。

LPR如期下調，非對稱降息仍引關注

8月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。與上一期相比，1年期LPR下調了5個基點，5年期下調了15個基點。

LPR由“MLF利率+銀行加點”形成。在8月15日央行宣布MLF利率下調10個基點之后，市場對LPR利率聯動下調已經有了充分預期。因為從過往經驗來看，自2019年8月LPR新機制實施以來，每次MLF下調，當月LPR都會隨之下調。

不過，此次LPR下調仍有值得關注之處。首先，以往MLF下調時，1年期LPR都會與之相同幅度下調，而此次1年期LPR下調幅度小于MLF，為歷史首次。

民生銀行首席經濟學家溫彬表示此舉主要是為了“防套利”。“此前（1年期LPR）3.7%的水平已偏低，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行應投盡投下對優質企業的貸款利率點差壓降，流動資金貸款利率水平或更低，甚至與部分定期存款定價形成倒掛。”溫彬稱，“在此情況下，若繼續引導1年期LPR大幅下調，容易加劇企業的套利行為，偏離政策初衷。”

另一個值得關注之處在于，與房貸利率掛鉤的5年期LPR下調幅度遠超1年期和當月MLF下調幅度，即LPR兩個品種“非對稱降息”。

今年5月15日，央行、銀保監會聯合發文，將首套房貸利率下限由“不低于相應期限LPR”調整為“不低于相應期限LPR減20個基點”。此次5年期LPR下調后，首套房貸利率最低可至4.1%。

以往LPR的兩個品種也有過非對稱降息，但都是“1年期降得多、5年期降得少”，主要是為了貫徹“房住不炒”。此次“5年期降得多、1年期降得少”，也是歷史首次。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次5年期LPR降幅大于1年期，表明定向支持樓市是當前降息政策的重點，推動房地產盡快企穩回暖已成為穩定宏觀經濟大盤的關鍵。

溫彬也表示，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產負債表密切相關的房地產行業對穩經濟頗為重要，關系到寬信用落地的效果和進程。在當前房地產市場仍然低迷的環境下，通過5年期LPR下調來帶動房貸利率調降，成為扭轉市場預期、促進樓市回暖的重要一環。

未來房貸利率仍有進一步下調空間

進入下半年以來，受到多地爛尾樓停貸潮事件影響，市場信心受挫。樓市在5、6月份呈現出的回暖態勢，在7月份再度降溫。國家統計局數據顯示，1-7月份全國房地產開發投資同比下降6.4%，降幅比1-6月份擴大1個百分點；7月份70個大中城市房價數據中，無論新房還是二手房，環比下降的城市均比6月增多。

8月18日的國務院常務會議提出“完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本”。有分析機構表示，由于居民房貸屬于個人消費信貸，因此此次會議實際上著重強調了要推動降低居民房貸利率。

“房貸利率需要進一步降低向歷史低點靠攏。”溫彬表示，參照歷史最低水平，2008年底首套房貸款利率達到4.158%（5.94%*0.7），個人住房貸款加權平均利率4.34%，當前兩項指標分別為4.25%、4.62%，因此仍分別有10基點、28基點的調降空間。

王青表示，鑒于推動樓市回暖正在成為提振信貸需求，改善市場預期，緩解經濟下行壓力的關鍵，接下來5年期LPR報價會延續更大幅度下調勢頭。“我們估計，年內5年期LPR報價還有15至20個基點的下調空間。”他表示，“考慮到未來一段時間市場利率仍將處于較低水平，我們判斷接下來報價行有動力在MLF利率不動的條件下，壓縮LPR報價加點。”