接受《證券日報》記者采訪的多位業內專家表示，目前來看，實行多年的商品房預售制度已經出現政策調整轉折契機。長遠來看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。

出于保交樓、增信心需要

“穩預期、防范風險、促進轉型”是住建部明確的2023年房地產工作重點。并在促進轉型方面進一步指出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，2022年以來，樓市在供需兩側諸多政策扶持下仍長期低迷，其中“爛尾樓”風波蔓延，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業情緒以及樓市信心和預期均帶來不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預售制度迎來改革契機。

現房銷售與商品房預售制采取不同的預售方法。58安居客研究院院長張波告訴《證券日報》記者，由于現房銷售可以實現所見即所得，因此，相較于期房而言無疑更受消費者青睞，在2022年的現房銷售規模及占比上已有所體現。

易居研究院提供的數據顯示，2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現房銷售數據出現小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交面積和全國期房銷售面積來說，其表現更佳。即2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。同時，從現房銷售面積占比（現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標已達13.9%。

在葉銀丹看來，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對房企樓盤質量和交付行為等進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。特別是對于房地產企業來說，現房銷售制度有助于規范其資金運用、項目運營、企業經營等方面，防止產生資金斷裂和風險蔓延。總的來說，在當前樓市供需兩側支持鼓勵政策頻出的基礎上進一步試點現房銷售制度，將有助于增強市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進需求回暖。

大規模推進尚需時日

現房銷售并非首次出現。從省級層面來看，早在2020年3月份，海南印發的《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》明確提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。從各城市來看，已有一些城市在土地出讓環節設置了現房銷售條件。

比如，2018年福建出臺的《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。而從2022年福州市永泰縣自然資源和規劃局發布的一則土地拍賣公告來看，其決定于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設用地就要求該宗地按現房銷售實施。這也是福州首宗要求“現房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預售進行設置，涉及現房銷售。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，近幾年，關于現房銷售的模式探索，有各種試點和創新，但也形成了兩個不同的階段。一是2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷售的模式。其出發點是基于“穩房價、穩地價、穩預期”的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩、助力高品質住宅供應。二是2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發。總的來說，當前各地對于現房銷售的改革節奏正在提速，此舉也有助于建立房地產新發展模式。

雖然“即買即交付”的現房銷售模式對于保障購房者權益，降低房地產行業風險有著積極的推動作用，但張波認為，現房銷售意味著必須要達到現房條件后才能實現銷售收入，提升了對于房企資金方面的要求，無形中設立了一個“高門檻”，將負債占比過高、財務穩健度不佳的房企擋在門外。

葉銀丹表示，短期來看，預計會有更多城市甚至不排除省會城市也將加入現房銷售的試點，但全國大范圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續采取預售制。而除了現房銷售試點規模擴大外，為確保保交樓工作的順利推進以及從樓市預期穩定出發，預計商品房預售資金監管政策將保持相對嚴格，各地在“因城施策”的基礎上，或靈活調整預售資金監管和預售條件。預售門檻也可能結合未來房地產企業資金鏈修復情況進行動態調整。