在業(yè)內(nèi)人士看來，城投轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而借助公募REITs，城投公司有望真正打造“投、融、建、管、退”的全周期流程，形成投融資的良性循環(huán)，有效降低企業(yè)負(fù)債率，打造資產(chǎn)上市運營平臺，逐步向市場化發(fā)展前進。
融資環(huán)境收緊
在自身造血能力不足、融資循環(huán)愈加“吃力”的背景下，我國城投公司亟需轉(zhuǎn)型發(fā)展已成為業(yè)界共識。
中證鵬元通過統(tǒng)計2023年以來城投公募債發(fā)行主體的償債能力相關(guān)財務(wù)比率，發(fā)現(xiàn)從2019年到2022年，相關(guān)主體的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高，反映短期償債能力的現(xiàn)金短債比和反映長期償債能力的EBITDA/帶息債務(wù)均于2022年降至四年來的最低點，這也恰恰反映了現(xiàn)階段城投公司拿地的資金主要來源于舉債而非存量自有資金。
在上述情況下，城投公司拿地后若不能于一定時限內(nèi)實現(xiàn)資金回籠并達到預(yù)期盈利水平，就很容易拉長資金占壓周期、加大償債壓力。而在填補償債缺口時的短期高利借債行為又會進一步加重利息負(fù)擔(dān)、推升償債壓力。毫無疑問，這將在客觀上導(dǎo)致隱債新增，不利于存量隱債的有序化解。
值得一提的是，2023年以來，圍繞著“堅決遏制新增隱債”“有序化解存量隱債”“防范化債風(fēng)險”等政策表述，目前城投債融資已然處于嚴(yán)監(jiān)管周期中。
根據(jù)華福證券研究所測算，2023年上半年，城投債的發(fā)行規(guī)模為3.55萬億元，相比去年同期增長12.02%；凈融資1.01萬億元，延續(xù)了2022年的下滑態(tài)勢，同比回落12.27%。
“我們認(rèn)為在嚴(yán)控隱債的常態(tài)下，城投債的融資條件或較難有明顯改善。”華福固收首席分析師李清荷指出，“分債項隱含評級來觀察城投發(fā)行規(guī)模，可以看到，自2020年末起，低評級城投債的發(fā)行占比呈現(xiàn)出明顯走低趨勢。2023年1月至6月，AA-級及以下城投債的發(fā)行規(guī)模平均占比在11%左右，大幅低于2020年16%的水平。”
同時，惠譽近期發(fā)布的報告提到，REITs的特點與城投轉(zhuǎn)型發(fā)展需求天然契合，尤其是緊密契合城投企業(yè)公共政策職能的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，如交通運輸、公共租賃住房、城市公用事業(yè)和產(chǎn)業(yè)園等。
“REIT發(fā)起人的職責(zé)通常僅限于戰(zhàn)略投資者及運營服務(wù)提供商。通過REIT發(fā)行，項目相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)至REIT投資者，且對城投企業(yè)不形成表外債務(wù)。”惠譽解釋稱，將REITs與城投發(fā)展結(jié)合，有助于進一步降低負(fù)債率，預(yù)期地方城投將會更積極的發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為融資工具。
REITs大有可為
記者注意到，進入2023年后，城投公司整合動作頻繁。
根據(jù)券商統(tǒng)計，截至2023年5月，城投公司年內(nèi)合計整合逾200起，較去年同期明顯增多，且主要集中于區(qū)縣級城投平臺。
“在城投公司轉(zhuǎn)型、融資環(huán)境邊際趨緊的背景下，母子城投公司‘多線作戰(zhàn)’的難度增大，化零為整實為大勢所趨。”一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時坦言，“與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，契合當(dāng)下城投公司經(jīng)營轉(zhuǎn)型的訴求，能助力企業(yè)‘找到第二增長曲線’，并擺脫原先對‘重資產(chǎn)’發(fā)展路徑的依賴。由于我國公募REITs試點主要聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，而這與城投公司的主營業(yè)務(wù)天然契合，因此城投公司發(fā)行公募REITs具有先天優(yōu)勢。”
值得一提的是，近期，上海城投控股股份有限公司（簡稱“城投控股”）宣布將啟動保障性租賃住房公募REITs的申報。
通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs，城投控股有望搭建起可持續(xù)擴充的權(quán)益資金融資通道，實現(xiàn)保障性租賃住房項目“投、建、 管、退”的全周期運營，并以此提升公司租賃住宅的滾動投資能力。同時，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 還可盤活公司存量資產(chǎn)，有助于增強公司可持續(xù)經(jīng)營能力。
上海城投控股股份有限公司董事長張辰接受記者專訪時稱：“借由發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，我們能將幾乎沒有流動性的保租房重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可公開上市交易的REITs基金份額，并引入公開市場的權(quán)益類資金，為企業(yè)提供強大的融資支持，讓企業(yè)可以‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項目的投資和運營之中。不僅如此，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為新型金融工具也有助于強化上海城投各板塊之間的協(xié)同發(fā)展能力，形成疊加效應(yīng)，助力保租房業(yè)務(wù)板塊轉(zhuǎn)型為可持續(xù)發(fā)展的‘輕重并舉’的經(jīng)營新亮點。”
另據(jù)新華財經(jīng)不完全統(tǒng)計，年初以來多家城投推進REITs申報工作。
2月7日，重慶地產(chǎn)集團全力推進公募REITs的發(fā)行，力爭上半年取得特許經(jīng)營權(quán)。3月14日，五礦證券到云南能投集團座談，在公募REITs、債券發(fā)行等方面合作。3月30日，上交所到云投集團交流座談，雙方在債券發(fā)行、REITs產(chǎn)品培育等加大合作。5月15日，上海市國資委推動臨港集團REITs擴募，上海城投集團、上海電氣、上海地產(chǎn)集團項目首發(fā)申報。
此外，5月24日，武漢市國資委赴武漢金控集團、市城發(fā)集團等調(diào)研，探討公募REITs方式盤活資產(chǎn)。5月30日，河南水投集團加強與保險資管機構(gòu)對接，在水利產(chǎn)業(yè)基金、REITs發(fā)行等方面合作。6月13日，國泰君安同銀川通聯(lián)資本、城發(fā)集團等開展座談，就發(fā)行公募REITs等事項達成初步合作。
提升資產(chǎn)質(zhì)量 厘清政企關(guān)系
總而言之，公募REITs對城投公司轉(zhuǎn)型的助力作用不容小覷。REITs這一創(chuàng)新金融工具在為城投公司持續(xù)輸血與造血的同時，還能改變其“重建設(shè)、輕運營”的經(jīng)營思路，使其適應(yīng)市場化競爭，促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，可謂一舉數(shù)得。
當(dāng)然，市場也必須清楚地看到，由于城投公司兼具職能性、政策性、民生性，自身地位特殊，因此其發(fā)行公募REITs需要經(jīng)過更加嚴(yán)格的審查，只有那些能真正滿足發(fā)行要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才可能成功上市。
在大部分業(yè)界專家看來，城投主體在發(fā)行公募REITs之前，應(yīng)當(dāng)做好三方面的準(zhǔn)備工作。
首先，是明確市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展的目的，厘清政企關(guān)系。城投公司與地方政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，而公募REITs的底層資產(chǎn)需要完全脫離各類信用增持和擔(dān)保措施，僅僅依靠自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流。顯然，要實現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)，就要轉(zhuǎn)變依賴地方政府的思想，既要厘清關(guān)系又要尋求相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，實現(xiàn)良性的市場化發(fā)展。
其次，應(yīng)整理和劃分自身的資產(chǎn)類別。城投公司旗下資產(chǎn)往往具有類別多、數(shù)量多，但質(zhì)量參差不齊的特點。為建立REITs的資產(chǎn)框架，根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點、資產(chǎn)成熟度等，可以將資產(chǎn)劃分為三大類別：即準(zhǔn)備開發(fā)的資產(chǎn)；有一定基礎(chǔ)，正在培育期的資產(chǎn)；比較成熟，正在運營且能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。無疑，第三類資產(chǎn)更適合發(fā)行公募REITs，第二類資產(chǎn)適合REITs擴募，進行再投資，第一類資產(chǎn)則需要進行盤活，適合長期儲備。
再者，是平衡好公募REITs與債務(wù)融資的關(guān)系，注重收益和長遠(yuǎn)發(fā)展。在城投轉(zhuǎn)型過程中，公募REITs的上市不應(yīng)當(dāng)影響發(fā)行主體債務(wù)融資的正常運行，尤其是對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少且規(guī)模中等的城投公司，該類主體更應(yīng)注意從收益角度和長遠(yuǎn)發(fā)展進行考慮，提前規(guī)劃，雙管齊下。