鄒瀾稱，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

對于提前還貸的原因，鄒瀾認為，與存量房貸利率處在較高水平有關。即盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，所以，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。

在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，提前還貸行為有其特殊的宏觀經濟、市場背景。近年來，市場利率穩步下降導致存量房貸利率與新購房利率出現明顯利差；同時，由于金融市場波動導致部分投資者缺乏合意的資產標的；此外，還受近年來居民儲蓄整體增長較快等因素影響，可以說是多因素共同推動了提前還貸現象。

中國社會科學院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤在接受《證券日報》記者采訪時也提出，從近兩年的房貸利率來看，一個比較明顯的特征，就是存量房的貸款利率與新發放的按揭貸款利率之間的剪刀差不斷擴大，且差距越來越大。

結合貝殼研究院發布的6月份百城房貸利率數據來看，其監測的百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月份，首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP（基點）和17BP。

對于這一現狀，鄒瀾也給出了后續的政策調整方向：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

盡管這一政策調整方向頗受購房者擁護，但于銀行而言，這樣的“轉換貸”似乎與提前還貸帶來的結果高度相似，即會在一定程度上減少其貸款息差，從而對銀行收益帶來負面影響。

以截至2022年末金融機構個人住房貸款余額38.8萬億元這一數據作為依據，據中信證券測算，假定存量房貸按揭調整比例為20%，定價調整幅度50BP，則對商業銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為1.3BP、1.7%；如果假設存量房貸按揭調整比例70%，定價調整幅度80BP，則對商業銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為7.3BP、9.4%。

中信證券銀行業首席分析師肖斐斐認為，正是因為兩種情形對于銀行息差和盈利將產生顯著差異，因此如果沒有官方文件出臺強制性要求，則銀行基于當前的監管期待，仍然存在較大的自主空間。

不過，中國社會科學院經濟研究所副所長原磊在接受《證券日報》記者采訪時，從幫助居民修復資產負債表的角度給出了相對積極的政策效果預期。在他看來，通過這樣的一種“轉換貸”的方式，有利于緩解購房居民的利息負擔，弱化提前還貸動機，緩解資產負債表修復對消費和投資的沖擊。對于銀行來說，提前還貸也會帶來較大的壓力，會造成利息損失。因此，借助這樣一種“轉換貸”的方式，其實對于購房者與銀行來說，是“雙贏”局面。

對于此次央行給出的“轉換貸”這一方式，多位接受記者采訪的業內專家也不約而同地提出，居民消費金融支出的下降可部分增加社會消費支出。

比如，仍按前述兩種假設情形，從居民按揭月供支出端來說，按100萬貸款，期限15年，等額本息方式測算，中信證券預測，下調50BP、80BP對應全年月供減少約3000元、4900元。

原磊稱，按揭還貸支出的下降勢必會增加居民手中的可支配收入，進而有利于釋放消費潛力。

尹振濤也表示，從消費的角度來講，一個低成本的貸款利息不僅實際降低居民的按揭貸款成本，對于激活經濟，擴大消費，擴大內需還會有更大的幫助。

肖斐斐預計，下階段全社會各界的行為和反饋將為后續進一步出臺更細節的金融政策和經濟政策提供依據。