據(jù)悉，為推進老舊小區(qū)提檔升級，廣州市積極正在成片連片改造老舊小區(qū)，由單個小區(qū)改造向成片連片縱深推進，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會治理轉(zhuǎn)變，立足更廣闊的視角，整體統(tǒng)籌、高效發(fā)揮片區(qū)存量空間、公服設(shè)施及文商旅創(chuàng)等資源稟賦，綜合治理，全面提質(zhì)，發(fā)揮片區(qū)改造輻射帶動作用，實現(xiàn)人居環(huán)境、文化環(huán)境、營商環(huán)境“三提升”。花都區(qū)廣州北站東側(cè)片區(qū)正是其中之一。
現(xiàn)狀：擁有花都最老電影院，緊鄰未來免稅綜合體
廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目北至秀全大道、南至新街河、東至建設(shè)路、西至新民路，占地面積約71.4公頃。
項目北部緊鄰中旅免稅綜合體，未來將依托空鐵北站樞紐門戶定位，導(dǎo)入高端商業(yè)服務(wù)、城市免稅零售、T4航站樓、生態(tài)居住等業(yè)態(tài)。本次片區(qū)微改造將借力北站區(qū)域整體設(shè)計，全面提升老城區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施，為老城區(qū)注入新活力。
片區(qū)內(nèi)有五個社區(qū)以及一條村（新華村），現(xiàn)狀居住8002戶，總?cè)丝?2859人。片區(qū)建成度高，建筑密度較大，建筑普遍較矮，空置率較高。市政設(shè)施較為落后老舊且數(shù)量不足。停車設(shè)施總體供給不足。行政辦公用地集聚，但與生活息息相關(guān)的生活圈配套設(shè)施（如醫(yī)療衛(wèi)生、教育、體育、文化娛樂、社區(qū)服務(wù)等）、公共活動空間、公共綠地空間較為稀缺。
片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集、樹陰連綿，生活氣息濃厚，超90%的沿路建筑首層均為商業(yè)功能，商鋪面積約5.3萬平方米。南北貫穿其中的新中路是新華老城區(qū)最具煙火氣的馬路，擁有花都區(qū)最老派的商業(yè)步行街之一（太子步行街）、最繁華的菜市場之一（新華市場）、最早的電影院（花都1958影院）等，但由于建設(shè)年代較早，亟需進行整體品質(zhì)提升。片區(qū)沿路攤販以菜市場集中區(qū)、小吃食品類、手工飾品類、專業(yè)維修類為主，產(chǎn)業(yè)需進一步優(yōu)化提升。
小區(qū)微改造：先入戶調(diào)查居民需求，再形成設(shè)計方案
項目組聯(lián)合社區(qū)居委會，通過問卷調(diào)查、入戶訪談和深入調(diào)查等方式了解居民需求。本次老舊小區(qū)改造涉及四個社區(qū)，共126個老舊小區(qū)，據(jù)花都區(qū)住建局介紹，截至目前已收到2577戶居民改造意愿調(diào)查問卷，其中同意參與改造2439戶，同意出資用于后續(xù)管養(yǎng)1809戶。
根據(jù)調(diào)查，居民的主要需求集中于房屋建筑本體的基礎(chǔ)改造項目，以及排水、消防、鋪裝、小區(qū)入口等方面。其中，100%的居民希望重置雨污分流，超80%的居民希望修繕樓棟本體，超60%的居民希望完成三線下地。
項目組現(xiàn)場實地調(diào)研，小區(qū)大多數(shù)樓棟門破舊、缺乏對講系統(tǒng)，樓棟內(nèi)燈具損壞、墻面污損、缺乏消防設(shè)施。小區(qū)內(nèi)道路不平，缺乏適老化設(shè)施、無障礙設(shè)施、電梯。室外排水設(shè)施老舊、照明缺失、消火栓破損。車輛在空地、街巷停車為主，停車不規(guī)范問題較嚴重。
本次改造包括房屋本體部分的樓道修繕、外立面整治、樓棟“三線”整治、適老化設(shè)施改造、維修房屋戶外構(gòu)造構(gòu)件等；公共空間部分的公共“三線”整治、道路修繕、雨污分流及管道清淤、安裝維修照明設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)補點及改造等；人居環(huán)境部分，對社區(qū)空間、道路空間、公共空間、產(chǎn)業(yè)空間、綠地空間等內(nèi)容和節(jié)點進行改造。在實施方案及設(shè)計階段，建設(shè)單位/代建單位會同設(shè)計單位將就居民意愿進一步詳細調(diào)查，充分征求意見再確定最終方案。
拆舊建新：拆除空置危房，新建鄰里中心
本次改造范圍內(nèi)，有一棟處于封閉狀態(tài)的危房，計劃拆除重建場地，釋放閑置的城市空間，提升場地空間品質(zhì)，注入?yún)^(qū)域運轉(zhuǎn)動力，探索微改造項目中的創(chuàng)新模式，形成具有廣州特色的“城市系統(tǒng)和諧更新”。
項目計劃活化空間，完善公共服務(wù)，連接周邊建筑公共功能。據(jù)花都區(qū)住建局介紹，根據(jù)目前最新設(shè)計方案，項目擬復(fù)建片區(qū)鄰里中心（黨員驛站），通過提振黨建 +公服，為群眾提供便利，進一步擴大敞開空間約200平方米提供給附近居民作為活動休閑場地。
產(chǎn)業(yè)提升：打造新中路軸線，建設(shè)“新華市場+墟市”雙核心
廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)除了居住屬性，還有商業(yè)屬性。項目支持行政國企單位自主改造自有物業(yè)，優(yōu)先公共屬性功能，增強區(qū)域活力。同時，鼓勵建筑首層“住轉(zhuǎn)商”，增加便民服務(wù)設(shè)施品類和新興商業(yè)業(yè)態(tài)。國有物業(yè)融合集中發(fā)展，建議聯(lián)合業(yè)主及社會資本實現(xiàn)“1+1＞2”的產(chǎn)業(yè)提升。
項目提出，打造新中路老城記憶軸線，南北向串聯(lián)，老區(qū)舊芯縫合。依托“新中路”軸線及商業(yè)大道發(fā)展軸線打造提升的契機，推進沿街立面改造，促進片區(qū)整體提升；結(jié)合本地業(yè)態(tài)，融合當?shù)匚幕ㄔO(shè)“新華市場+墟市”雙核心；沿新中路軸線，落實多個節(jié)點的改造，以點連線、以線成面。
在新中路福寧社區(qū)段，項目將重點設(shè)計新華街市的入口空間和交通節(jié)點空間。路口增設(shè)人行過街設(shè)施，局部抬高路口地面空間，整理沿街建筑立面；另外，改造新華市場牌坊，修復(fù)損壞的部分，增設(shè)有特色的建筑構(gòu)件。在新中路豐盛社區(qū)段、新民社區(qū)段、華南社區(qū)段，項目將提升道路兩側(cè)建筑立面，增設(shè)臨時攤位外擺區(qū)和非機動車道，增設(shè)城市家具和人行休憩空間等景觀設(shè)施。
“北站片區(qū)”將引入繽紛“集社”的理念，進行空間流線的設(shè)計、立面風貌和景觀環(huán)境的提升，包括嬰兒島改造、1958影院有機更新、紅磚坊周邊環(huán)境提升等多個內(nèi)容。改造后，新華市場和新華墟市的室內(nèi)空間將往室外和住宅底商延伸，形成“泛集市”的商業(yè)空間。因此打造出有氛圍活躍的泛市場，拓展戶外的經(jīng)營面積，增加社區(qū)的營收，街區(qū)內(nèi)居民的生活更加便捷和有活力。
長效管養(yǎng)：黨群共建，持續(xù)發(fā)展
以黨群共建助力片區(qū)管養(yǎng)，從“改造街區(qū)管理、老舊小區(qū)管理、活力氛圍打造”三方面展開，探索創(chuàng)新片區(qū)全域服務(wù)、專業(yè)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等多元融合的片區(qū)物業(yè)管養(yǎng)模式；以社區(qū)治理帶動街區(qū)有機更新，對街區(qū)保護與居住環(huán)境優(yōu)化的同時，挖掘街區(qū)歷史文化、民俗文化、地域特色，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級；以“城市運營”視角維續(xù)長效治理，構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新模式，騰退公房空間，完善配套功能，統(tǒng)籌整合資源，凝聚發(fā)展合力，高質(zhì)量打造具有花都特色、能自我造血、可持續(xù)發(fā)展的亮點示范片區(qū)。