業內人士指出，近期政策明確公募REITs的權益屬性，有助于緩解投資機構短期利潤表考核壓力和長期資產配置之間的矛盾，促進長期配置型資金進場，提升REITs市場的流動性及穩定性。

節后市場回溫

中央國債登記結算有限責任公司數據顯示，2024年2月20日，已上市30只公募REITs收盤價較前一交易日平均上漲0.67%；平均換手率為1.41%,較前一交易日上升0.08%；平均成交量達460.76萬份；總成交金額為5.05億元，較前一交易日增加7.68%。

節后REITs市場緣何能夠重拾上漲格局？

“管理層的積極發聲和利好政策的持續釋出缺一不可。”一位原始權益人告訴記者，“首先，國家發展改革委的相關負責人此前明確表示，將積極推動民間投資項目發行基礎設施REITs。另一方面，證監會起草、發布的REITs會計新規也為市場表現注入了一劑‘強心針’。”

可以看到，2月8日，證監會發布了《監管規則適用指引——會計類第4號》，明確并表原始權益人合并財務報表層面關于基礎設施REITs其他方持有份額可列報為權益。

分析人士解讀認為，此次將基礎設施REITs明確為權益資產意義重大，這有助于企業在保留資產控制權的同時增加權益資金、降低資產負債率，有利于提升此類原始權益人推動優質資產首發、擴募上市的積極性，助力REITs市場持續擴容。

“會計新規明確REITs權益屬性，還有望優化投資者結構，促進配置型資金進場。”中信建投證券房地產首席分析師兼建筑首席分析師竺勁稱，在當前的實操過程中，機構投資者多將REITs計為FVTPL（以公允價值計量且變動計入當期損益）金融資產，即REITs二級市場波動造成的公允價值變動將直接影響當期利潤，為機構投資者利潤考核帶來壓力。但結合新會計準則要求，未來投資者或可自主選擇將REITs作為非交易性權益工具——指定為FVOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）金融資產，從而有效緩釋短期利潤表考核壓力和長期資產配置之間的矛盾，減少因此種矛盾與市場流動性不足產生的減持行為，匹配公募REITs的長期投資性質。無疑，這將優化REITs投資者結構，促進長期配置型資金進場。

廣闊“藍海”待掘

公開數據顯示，截至2024年1月末，國家發展改革委已向證監會推薦REITs民間投資項目6個，已受理民間投資項目8個，正在前期輔導的民間投資項目4個，涉及清潔能源、消費基礎設施、數據中心、倉儲物流、產業園區等領域。

而除了備受市場關注的民間投資項目之外，首批消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT和嘉實物美消費REIT配售比例維持高位，更是拉開了2024年新項目發行的序幕。

無可否認，至今，我國仍有大量基礎設施資產有待盤活，房地產市場風險亟需化解，發展中國公募 REITs 有助于防范化解宏觀經濟風險、推動金融供給側結構性改革和房地產行業轉型升級，公募REITs具備的“募投管退”路徑也將為資本提供暢通的退出機制。

“消費基礎設施REITs的推出實為眾望所歸，我們將密切關注，并把握布局機會。”一位機構固收部門負責人告訴記者，“畢竟，目前已獲批的消費基礎設施REITs的原始權益人均在商業地產領域深耕多年，運營管理能力較強，同時其旗下資產類型豐富，遍布各能級城市，這也為產品后續的資產擴募奠定了基礎。”

值得一提的是，就國際成熟市場來看，消費類基礎設施REITs同樣占據了較高比例。根據Nareit數據，截至2023年11月末，美國零售類REITs共有30只，占總數量的21.28%，市值規模達1676.49億美元，市值占比14%。其中，有17只REITs的基礎資產為購物中心，市值達608.01億美元，占零售REITs總市值的比重為36.27%。

另據市場調研機構Mordor Inteligence數據顯示，美國2023年商業地產市場規模約為16200億美元，其零售REITs的滲透率約為10.35%，若以此類比計算，我國消費基礎設施REITs規模保守估計可達7000億元，未來將具備更大的發展空間。

仍可積極布局

回到布局層面，來自國金證券的研究觀點指出，隨著此前各類REITs估值中樞的回落調整、REITs會計計量方式得到優化、增量資金來源不斷涌現，REITs底層資產未來仍存在較大的增值空間，可著重結合估值歷史情況和同類對比進行分析，布局相應投資機會。

首先，站在防御視角，短期內更建議各機構關注兼具業績穩定、逆周期和抗跌屬性的穩健底層資產。具體而言，受益于底層資產租戶客源結構穩定、分散化程度較高，保租房板塊在近兩年REITs整體表現承壓的態勢下，營收依舊穩健、韌性較強。

“在房地產行業轉型過程中，我國對保租房REITs發展的政策支持力度正不斷加大，未來包括發行、擴募和資產類型多元化在內的一系列政策有望進一步完善，板塊潛力將持續釋放。”一位原始權益人在接受記者采訪時稱，“在經濟基本面向好的大背景下，保租房板塊有望延續平穩運營態勢。”

根據中金公司測算，保租房公募REITs產品在2023年累計營收超2.8億元，累計EBITDA超2億元。同時，有可比數據的三只產品，期內營收均實現了同比正增長。此外，可供分配金額方面，前述產品期內完成率均超100%，超額完成預期，抗跌性和逆周期屬性不言而喻。

其次，在經歷了前期市場的深幅調整后，今年各機構還可重點關注基本面修復預期強、估值已回落到合理區間的REITs產品。

不可否認，現階段高速公路和產業園板塊的底層資產受宏觀經濟影響較大，但這也意味著其基本面未來的修復空間更大，2024年上述板塊的估值有望持續修復。就投資機構來說，后續可優選兼具估值性價比、現金流增長穩定和流動性偏強的標的，并關注市場情緒演繹擇時參與。