房地產(chǎn)行業(yè)的又一種融資渠道收緊了。
7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請(qǐng)材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》等。
2018年至今，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越頻繁地落地，調(diào)控范圍從國(guó)內(nèi)發(fā)債向海外融資、信托等渠道擴(kuò)散。
記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，135家上市房企的負(fù)債總額正不斷增加，到2019年一季度，負(fù)債總計(jì)突破8.5萬億元；現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案公告，數(shù)量相比2018年同期增長(zhǎng)150%。
“目前的政策是加強(qiáng)監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對(duì)于大額融資的管控會(huì)明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實(shí)并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，只是房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金多重管制下的一個(gè)板塊。
20家房企負(fù)債超千億，新城控股排第六
“為了強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記提出要求”，7月12日，國(guó)家發(fā)改委在上述通知中指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。
6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。
到了7月，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)近日開展了約談警示，要求這些信托公司嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。
如果從數(shù)據(jù)上來看，從2017年至今，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)一直在增加。
Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)分別達(dá)5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負(fù)債總計(jì)分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)突破8.5萬億元。
從個(gè)股來看，2017年一季度時(shí)，負(fù)債合計(jì)超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、華僑城A、中南建設(shè)。到了2018年一季度時(shí)，負(fù)債總計(jì)超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負(fù)債超過千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍(lán)光發(fā)展、大悅城。
在過去的兩年中，135家房企中負(fù)債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負(fù)債總計(jì)分別達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。
排行榜第六名則有變化。2017年一季度時(shí)，135家房企中負(fù)債總額第六的是泛海控股，2017年中報(bào)時(shí)就成了首開股份，到2018年中報(bào)時(shí)，新城控股取代首開股份成為負(fù)債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。
值得一提的是，盡管135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)和負(fù)債超千億企業(yè)都在增加，但房企的負(fù)債中位數(shù)出現(xiàn)了變化。
從2017年一季度到2018年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債中位數(shù)一路增長(zhǎng)，從2018年三季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債中位數(shù)下降。
“目前的政策是加強(qiáng)監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對(duì)于大額融資的管控會(huì)明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實(shí)并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。
張大偉表示，加強(qiáng)監(jiān)管的最直接影響，就是目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相比于之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，“特別是那些此前融資渠道較少的房企、負(fù)債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大”。
流動(dòng)資產(chǎn)下滑，不到4成房企現(xiàn)金流為正
光大證券表示，隨著房地產(chǎn)“前端融資”業(yè)務(wù)進(jìn)行收緊，未來信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模將下降，同時(shí)項(xiàng)目融資操作也將更加規(guī)范。未來政策或?qū)⒏鶕?jù)執(zhí)行反饋情況進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)收緊態(tài)勢(shì)至少持續(xù)到四季度。“我們認(rèn)為，即便未來的政策尺度可能有所調(diào)整，但不會(huì)背離總體的調(diào)控基調(diào)。”
至于房企的應(yīng)對(duì)方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節(jié)奏，減少資本開支，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商還將提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售回款，減少對(duì)外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達(dá)預(yù)期，同時(shí)外部融資出現(xiàn)收緊，將導(dǎo)致房企的資金鏈出現(xiàn)壓力。
房地產(chǎn)企業(yè)目前資金鏈?zhǔn)欠癯袎海?/strong>
與負(fù)債率相對(duì)應(yīng)的，135家房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額在2018年全年逐漸好轉(zhuǎn)，但在2019年一季度出現(xiàn)惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現(xiàn)金流為正，2018年中報(bào)時(shí)現(xiàn)金流為正的企業(yè)擴(kuò)大到了63家，2018年三季度76家房企現(xiàn)金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比不到4成。
從135家房企的現(xiàn)金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現(xiàn)金流情況不斷好轉(zhuǎn)。
現(xiàn)金流為負(fù)的房企與負(fù)債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現(xiàn)金流凈額低于-20億元，現(xiàn)金流最少的企業(yè)是萬科A，隨后是保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、新湖中寶、新城控股等，這些都是當(dāng)年負(fù)債高企的房企。
2019年一季度，現(xiàn)金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產(chǎn)，全部低于-50億元。其中華夏幸福經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-154.53億元。
除了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流之外，流動(dòng)資產(chǎn)是一項(xiàng)可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)指標(biāo)，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。135家房企的流動(dòng)資產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑。
在2018年一季度、中報(bào)和三季度，這些房企的流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)中位數(shù)緩慢增長(zhǎng)，但在2018年報(bào)時(shí)，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)的中位數(shù)下滑。
在135家房企中，流動(dòng)資產(chǎn)最少的幾家企業(yè)，流動(dòng)資產(chǎn)幾乎都出現(xiàn)減少。2019年一季度，流動(dòng)資產(chǎn)最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實(shí)業(yè)、中房股份、凌云B股、東灃B、ST新梅、ST巖石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動(dòng)資產(chǎn)在2018年底時(shí)為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動(dòng)資產(chǎn)在2018年底時(shí)為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。
融資需求井噴，2019年欲增發(fā)的房企增150%
“最近房企的確更加關(guān)注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動(dòng)了房企的融資需求”，張大偉表示。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案公告，從4月開始數(shù)量明顯增加。
在1月至3月期間，發(fā)布增發(fā)預(yù)案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個(gè)月內(nèi)，就有中航善達(dá)、京漢股份、華麗家族、新華聯(lián)、數(shù)源科技等5家發(fā)布增發(fā)預(yù)案。5月-7月，則有榮盛發(fā)展、黑牡丹、天地源、泰禾集團(tuán)等4家公司發(fā)布增發(fā)預(yù)案。相比之下，在2018年同期，6家房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，2019年增發(fā)的房企數(shù)量同比增長(zhǎng)150%。
值得注意的是，2019年不僅發(fā)布增發(fā)預(yù)案的房企大幅增加，增發(fā)終止的房企也多了起來。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發(fā)方案終止，分別是中體產(chǎn)業(yè)、云南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。
2018年同期，增發(fā)方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。
相比之下，2019年真正實(shí)施增發(fā)的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發(fā)布了增發(fā)實(shí)施方案公告，而2018年同期，發(fā)布增發(fā)實(shí)施方案公告的房企有3家。
2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產(chǎn)收購(gòu)，3家上市公司完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。這一節(jié)奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產(chǎn)收購(gòu)的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。