一、發展基礎設施REITs是歷史發展的必然要求，相關規則體系正加速完善

中國經濟發展過去長期依靠房地產和基礎設施投資，但同時地方政府隱性債務問題突出，基礎設施融資面臨瓶頸。為更好地滿足經濟高質量發展需要，進一步加強基礎設施建設，加大補短板力度，亟需暢通投融資循環和催生發展新動能。此時，推動基礎設施REITs的發展正是有效盤活存量基礎設施資產、化解基礎設施項目資金籌措難題、降低地方建設主體債務負擔和杠桿風險的必然要求。

今年以來，基礎設施REITs相關規則體系建設正加速完善。4月底，國家發改委和中國證監會發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，8月初中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，共同構成了國內REITs試點“頂層設計+核心配套文件”的“一體兩翼”政策體系。9月初，為保障基礎設施REITs試點順利開展，規范基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為，滬深交易所就公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法及發售業務指引等配套業務規則向社會公開征求意見。

二、我國基礎設施REITs市場潛在規模高達萬億級，發展前景廣闊

發展REITs的關鍵在于底層資產成熟、有穩定現金流，而我國很多基礎設施項目符合這一要求（比如污水、垃圾處理項目，供水、供熱、供氣等市政基礎設施，以及高速公路等交通設施和5G、人工智能、數據中心等新型基礎設施）且規模可觀，為發展基礎設施REITs提供了豐富的底層資產資源。整體規模上，2000年至2019年，我國基礎設施建設投資完成額從每年不足1萬億元增長至18.6萬億元，年化復合增長率約為17%。即使考慮折舊因素，粗略估計尚有超過100萬億元的存量基建資產。其中包括大量優質資產沉淀。例如，截至2018年年底，我國高速公路里程達13.8萬公里，累計投資規模8.8萬億元，2018年通行費收入超過5500億元。如果根據1%的可證券化率進行估算，我國基礎設施REITs市場潛在規模就已在萬億元左右。另外，項目儲備方面，單是PPP在庫項目估算可為REITs直接提供約4000億元備選標的。截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫已有20多單項目，未來推廣基礎設施REITs的空間十分巨大。

三、類REITs市場的多年探索為推廣公募REITs積累了豐富的實踐經驗

REITs市場是循序發展的，自2014年國內第一個依托ABS架構的私募REITs“中信啟航專項資產管理計劃”發行上市以來，目前國內已發布了不少類RITEs產品。截至目前，已有34單類REITs產品在上交所發行，規模達567.5億元，覆蓋了倉儲物流、產業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種類型。這些類REITs案例和經驗不僅適應了市場需求，還為公募REITs市場發展做了非常好的鋪墊和準備。近年來，在中國證監會統一部署下，上交所積極開展基礎設施REITs的理論研究和制度儲備，對制約公募REITs發展的問題，從產品本質、技術要點、配套政策等方面進行全面探索，初步構建了類型豐富、運行穩健的私募REITs市場，并已初具標準化REITs雛形。例如，2019年3月在上交所成功發行上市的“菜鳥中聯-中信證券-中國智能骨干網倉儲資產支持專項計劃”在產品結構中創新性地引入擴募機制，是內地首單可擴募的REITs產品，是境內REITs向成熟公募發展邁出的重要一步；再比如，2019年9月在上交所成功發行的“中聯基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產支持專項計劃”通過將類REITs引入基礎設施領域，實現了對發展基礎設施REITs的初探。這些都為下一步做好基礎設施REITs試點的落實工作、進一步推廣公募REITs積累了大量的經驗和教訓，為監管層出臺針對性政策提供了有力的支持依據。

四、基礎設施REITs的風險收益屬性契合長期資金需求，當前宏觀環境凸顯其配置價值

一方面，從長期資金配置需求來看，在低利率環境下，傳統長期資金投資較多的固收類資產收益率逐步降低，需要探索新的資產配置種類。基礎設施REITs具有現金流收益穩定、分紅率較高、投資回收期限較長等特點，與股債等其他投資品種相關性低，能夠提高組合收益率并降低風險，有望成為銀行資金、養老資金、保險資金等長期資金在資產配置中的有效補充。另一方面，REITs同樣利好大眾投資者共享我國改革開放發展紅利。近年來，我國家庭財富快速積累增長，為資產管理行業創造了巨大的需求，而資管規模迅速擴張的同時投資產品同質化、高杠桿、通道化、剛性兌付等問題突出，市場中缺乏風險收益匹配、流動性良好的可交易金融產品。REITs作為風險低、收益穩定、流動性強的直接融資產品，具有極強的配置價值，基礎設施REITs更是大幅降低了社會公眾參與投資的門檻，有利于促進廣大人民群眾共享改革發展成果，在實施資管新規的背景下有望成為社會公眾的重要投資品。