市場 租賃熱度回暖 政策監管力度不減

前幾年，長租公寓處于風口，不少機構進入這一市場，其中包括不少房企。經過2020年的低迷，目前長租公寓市場熱度明顯回暖。隨著住建部、國家發改委等六部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》以及多地發布加強住房租賃市場監管新規，行業監管政策升級，租賃市場逐步規范化，行業也迎來發展新階段。

近段時間正是畢業租房高峰期。日前，長租公寓企業自如發布《2021年10城畢業生租房報告》。報告顯示，超過90%的受訪畢業生在剛畢業時都會選擇租房來解決居住問題。由于和普通住宅租賃相比，長租公寓具備裝修更好、配套更齊全、服務品質更高等優勢，有超八成畢業生表示會將長租機構作為首選租房渠道。

數據顯示，目前廣州市場上的長租公寓主要為萬科泊寓、龍湖冠寓、自如、窩趣、YOU+國際青年社區等品牌，截至2020年下半年，廣州集中式長租公寓品牌約90個，門店約500個，開業房源超7萬間。新增品牌方青睞略有“價格洼地”的海珠、南沙等區。租金方面，廣州平均租金處于1500~5500元區間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區、荔灣區、白云區，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔物業，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。

機遇 發展租賃住房 規模大運營強房企將率先受益

克而瑞研究數據顯示，百強房企半數已進入長租公寓，頭部企業保持發展優勢，也更加關注細分領域，從早期的白領產品，到現在的高端服務式公寓、企業宿舍、藍領公寓、人才公寓等。租賃將向兩個方向突破：一個是大租賃社區的運營，二是多業態的經營。

近期租賃行業的政策紅利不斷，讓行業發展空間更大。7月保障性租賃住房首次進入基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點，這將在很大程度上解決住房租賃市場資產價格高、融資成本高、稅收負擔高，而收益率低的“三高一低”行業痛點，住房租賃市場，包括長租公寓將迎來重大發展契機。率先布局的機構將分享到這一政策的紅利。

一位業內人士表示，長租公寓對房企來說是個新領域，經過艱難的摸索階段，盈利能力正逐步增強。數據顯示，截至2020年底，萬科的集中式公寓在33個城市累計開業14.24萬間。龍湖冠寓已布局全國30多個城市，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。旭輝瓴寓已布局全國18個核心城市，全國拓展房源70440間，開業房源28730間。租賃住房須解決新青年、新市民的租房痛點，滿足多樣化租房需求。以龍湖來看，項目主要分布在市內中心城區，集中于地鐵沿線。龍湖冠寓目前有三條產品線分別是床位式集宿型產品、單間式公寓型產品、套間式住宅型產品，分別服務于城市務工基礎服務人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對應“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。值得一提的是，龍湖冠寓廣州科學城店是黃埔區內首個與區級人才辦合作掛牌的民營公寓項目。門店位于黃埔科學城園區內，可提供719間住房。可以看到，經過多年發展，加上政策的變化和支持，房企拓展長租公寓市場的模式更加多元化。

土地 迎來租賃用地供應大年

在今年土地實行集中出讓新政后，“租賃”一度成為房地產市場的高頻詞，多個國家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發展租賃住房，目前重點發展租賃住房的城市從8個增加至超22城，租賃用地顯著增加，自持成交建面遠超前三年全年水平，配建已成為常態。

2021年或將成為租賃用地供應大年。22城首輪集中拍地涉租賃地塊數量達247宗，總成交建面高達394.41萬平方米。據克而瑞租售統計，TOP30房企獲取涉租賃土地規模占總成交量超過60%。越來越多的運營商企業和開發商系企業獲取租賃相關用地。

值得關注的是，7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確提出：“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”“允許出讓價款分期收取”等，這種合理的地價讓渡，給企業做了很大減負。同時，《意見》還鼓勵“農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房”，使土地獲取方式有了更多創新的可能，給保障性租賃住房開發企業提供了更多降低開發成本的空間。

廣州首個由國有住房租賃企業打造的剛需型長租公寓品牌“珠實新寓”已宣布推出首個產品，這是2017年11月廣州市打造的首批市場化、專業化和規模化的國有住房租賃平臺后第一批產品入市。廣州市首批啟動的租賃住房試點項目，城投住房公司旗下的城品云薈長租公寓也將在年底完工。可以看到，長租公寓市場上的參與者和參與方式更加多元。