從數(shù)據(jù)分析看，2021年，商品房銷售額首次達(dá)到18萬億，創(chuàng)歷史新高；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發(fā)投資仍在筑底過程中；房企到位資金增速持續(xù)下滑，全年累計(jì)同比增長(zhǎng)4.2%，房企資金狀況持續(xù)惡化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。新開工規(guī)模、土地購置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額，未來隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo)，房企到位資金增速或?qū)⒅沟叿€(wěn)。

商品房銷售額超18萬億，創(chuàng)歷史新高

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額181930億元，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，2021年，商品房銷售面積17.94億平方米，銷售額高達(dá)18.19萬億元，創(chuàng)造中國(guó)房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄。

不過，張大偉同時(shí)指出，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，去年12月銷售面積2.1億平方米，是最近多年來的同期最低值，同比下調(diào)15.6%；銷售額2萬億元，同比下調(diào)17.8%，已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月單月同比下調(diào)，本輪樓市可以說這是多年來市場(chǎng)全面速凍最明顯的一次，代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)全面出現(xiàn)了。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也指出，去年12月商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2021年以來，商品房銷售增速連續(xù)下行，主要原因在于，2021年下半年翹尾行情明顯，基數(shù)比較高，下半年單月同比連續(xù)6個(gè)月下降，12月單月負(fù)增長(zhǎng)15.6%；另一方面，2021年10月份以后，部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期明顯悲觀。

“從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，2021年全年商品房銷售額18萬億很可能是最近幾年的最高點(diǎn)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率在16-17萬億這個(gè)級(jí)別之間微調(diào)。”張大偉說。

陳文靜也預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

開發(fā)投資仍在筑底

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。房屋新開工面積198895萬平方米，同比下降11.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款17756億元，增長(zhǎng)2.8%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%，這一方面是受2020年高基數(shù)影響，另一方面與2021年房企融資環(huán)境收緊有一定關(guān)聯(lián)。

“值得注意的是，近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，開發(fā)投資仍在筑底過程中。”潘浩說，從土地市場(chǎng)來看，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)各城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬億平米，同比下滑27.8%，土地市場(chǎng)收縮明顯，或?qū)?duì)2022年的上半年開發(fā)投資起到一定的抑制作用。

陳文靜也指出，2021年，全國(guó)房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對(duì)規(guī)模降至2018年以來最低水平，12月同比降幅超30%，受資金端壓力、交易市場(chǎng)較為低迷等因素影響，企業(yè)開工積極性明顯減弱。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長(zhǎng)，但12月投資額明顯降低，絕對(duì)規(guī)模降至2020年3月以來最低水平，同比降幅超10%，企業(yè)投資意愿明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項(xiàng)。

展望2022年，陳文靜認(rèn)為，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，究其原因，一方面，2021年全國(guó)土地縮量明顯，將拖累新開工規(guī)模；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場(chǎng)銷售規(guī)?；芈湎?，企業(yè)開工亦受限。開發(fā)投資方面，新開工規(guī)模、土地購置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額，但在“兩維護(hù)”要求下，各地保交付力度將有所強(qiáng)化，預(yù)計(jì)行業(yè)竣工周期延續(xù)，高規(guī)模的在建工程仍對(duì)投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設(shè)加速，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍有望保持小幅增長(zhǎng)，但上半年投資額調(diào)整壓力較大，同比下降的可能性較高。

房企資金持續(xù)惡化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長(zhǎng)4.2%；比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65428億元，同比增長(zhǎng)3.2%；定金及預(yù)收款73946億元，同比增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款32388億元，同比增長(zhǎng)8.0%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2021年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%，資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化的態(tài)勢(shì)，和市場(chǎng)感受類似?；蛘哒f雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松，但反映到房企身上還是有時(shí)間滯后的。當(dāng)然一些信號(hào)是值得關(guān)注的，類似銀行貸款指標(biāo)看，單月數(shù)據(jù)顯示，去年11-12月份已經(jīng)在改善，所以資金改善在起步，2022年會(huì)有進(jìn)一步改善的空間。

潘浩也認(rèn)為，年內(nèi)房企到位資金增速持續(xù)下滑，2021年全年房企到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)4.2%，房企資金狀況持續(xù)惡化，但2021年四季度以來，受“合理的資金需求應(yīng)得到滿足”以及多地政策適度調(diào)整等因素影響，2021年11月個(gè)人按揭貸款同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)，這或?yàn)橘彿款A(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)的信號(hào)，未來隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo)，到位資金增速或?qū)⒅沟叿€(wěn)。