業(yè)內(nèi)人士認為，在疫情反復、房企推貨節(jié)奏安排、消費者購買力缺失等各因素綜合影響下，一季度房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，市場整體依舊低迷。預計在更多支持政策影響下，二季度市場成交或筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。
3月下旬成交明顯回升
在一系列利好政策支持下，3月下旬，重點城市商品住宅成交明顯回升。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從周度數(shù)據(jù)看，第10~12周，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交持續(xù)走低，上海、深圳、南京等成交連續(xù)三周下滑。第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長。3月整體來看，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，其中，一線城市成交環(huán)比增長7%，26個二、三線城市市場成交環(huán)比增長56%。
不過，從同比看，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積跌幅擴至47%，市場整體依舊低迷。
其中，一線城市市場成交同比跌幅擴至49%。受制于疫情反復，上海、深圳房地產(chǎn)市場處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期，3月上中旬市場表現(xiàn)疲弱，新開盤項目平均去化率低至三成。隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率并縮短放貸周期，3月下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期仍相差甚遠。26個二、三線城市成交同比跌幅擴至46%。六成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%；又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點板塊時有項目“日光”。樓市下行壓力大的城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短，側(cè)面印證城市強弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場供求關(guān)系。如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。
房企銷售額增速分化較大
從房企一季度銷售業(yè)績看，整體并不理想。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；從同比看，降幅達到52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。累計業(yè)績看，1~3月百強房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年同期水平，一季度開局慘淡。
中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，1~3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企2家，同比減少3家；超百億房企46家，同比減少30家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為119.5億元，權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。
1~3月，不同陣營銷售額增速分化較大，第一、三陣營同比增長。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，千億以上陣營企業(yè)2家，銷售額均值同比下降22.1%。第一陣營（500億~1000億）共2家，銷售額均值同比增長19.4%，在四個陣營中增速最快。第二陣營（200億~500億）有18家企業(yè)，銷售額均值增長率為-0.7%；第三陣營（100億~200億）共24家，銷售額均值增長率為6.2%。第四陣營共35家，銷售額均值增長率為-22.3%。
其中，碧桂園銷售額為1328.9億元，萬科為1045億元，保利發(fā)展為888.3億元，融創(chuàng)為724億元。
二季度市場成交或筑底企穩(wěn)
對于多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳的原因，克而瑞研究中心認為，一方面是受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。
億翰智庫認為原因主要有四方面。一是疫情反復，推貨、看房購房均受影響。二是城市分化差異性存在，需求釋放已無基礎(chǔ)。三是政策嚴格約束下，有效需求難以實現(xiàn)。四是收入和預期負面，購買力不足。此外，房企的推貨節(jié)奏，各節(jié)點的推貨量安排，貨量的建設(shè)施工進展等都是影響企業(yè)銷售的關(guān)鍵因素。
近期，中央和地方不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號。國務(wù)院金融委強調(diào)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案。隨后銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。
克而瑞研究中心預計，房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度。首先，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤妗Ｆ浯危用癜唇屹J款或?qū)⒗^續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。
展望未來，克而瑞研究中心認為，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹恚瑢脮r成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟基本面、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或?qū)⒓觿》只Ｊ紫龋弧⒍€城市市場大概將在4、5月回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲悠蠓€(wěn)。其次，三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。