國內公募REITs（C-REITs）市場7月收益情況
數據來源：Wind、中金公司研究部
消費基礎設施REITs漸行漸近
“目前消費基礎設施項目都在積極推進中，盡管具體落地時間暫時無法確定，但市場參與各方都抱有很大期待。”有業內人士表示。市場機構參與活躍度持續提升的背后，來自政策監管層面鼓勵信號的釋放成為重要支撐。
今年以來，國家發展改革委、證監會等紛紛圍繞消費基礎設施公募REITs項目密集發聲。3月，國家發展改革委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs；7月中旬，商務部等13個部門聯合印發的《關于促進家居消費若干措施的通知》中提到，支持符合條件的家居賣場等商業網點項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）；7月下旬，證監會在召開的2023年系統年中工作座談會中就提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs（不動產投資信托基金）項目落地”。
業內人士表示，對于REITs市場而言，新類型REITs的發行上市能夠推動市場持續擴容增類，同時豐富投資者可投標的。將消費基礎設施資產納入REITs試點范圍，也有助于進一步引入社會資本更多參與線下消費場景投資。
華夏基金相關負責人告訴記者，消費基礎設施REITs落地的意義及緊迫性主要為以下幾個方面：首先，消費基礎設施REITs是落實擴大內需戰略并支持國內消費的重要舉措，推動消費基礎設施REITs發展，能夠實現以投資帶動消費，惠及民生同時服務實體經濟；其次，發行消費類基礎設施REITs有助于盤活存量資產并優化投融資模式，從而提升消費的空間載體，改善消費條件，優化消費場景；再次，消費基礎設施REITs的發行能夠增加投資者的投資范圍，幫助投資者優化資產配置，提高市場流動性，從而吸引更多資金投入REITs市場，推動整個REITs市場的發展。
相關領域企業也已經行動起來，各項申報發行工作穩步推進。截至目前，已有多家上市公司發布公告表示將籌劃發行消費基礎設施REITs。百聯股份公告稱，公司作為原始權益人，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發行公募REIT；天虹股份也公告，擬以其下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點發行公募REIT項目。另外，有消息稱，華潤置地消費基礎設施公募REIT、萬達商管消費基礎設施公募REIT、首創鉅大奧特萊斯公募REIT等項目也都在籌備中。
華潤元大基金資產證券化部總經理林海介紹，從國際經驗來看，海外成熟REITs市場中，消費型基礎設施為主流底層資產，收益較為可觀。截至2022年年底，我國商業不動產存量市值約35萬億元至40萬億元，全國購物中心體量達到5億平方米，但成交活躍度偏低，其核心原因在于不動產大宗交易金額較大、門檻過高。公募REITs以資產證券化的方式，將使不動產投資的門檻降低，普通投資者能夠參與投資，未來百貨商場、購物中心等優質商業資產有望盤活。
在中航基金董事總經理、不動產投資部總經理宋鑫看來，對發行人而言，由于消費基礎設施項目投資金額高且投資回收周期長，通過將消費基礎設施項目打包發行REITs，能引入社會資本，增強持有消費基礎設施資產的公司資本實力，擴大業務規模，促進資金融通。回收資金可用于新項目投資建設，改善消費條件，創新消費場景，是商業企業創新發展的方向。
類別不斷豐富項目儲備充足
“新類型公募REITs的放開還需要監管及各方的共同認可，我們也希望在現有REITs穩步發展的基礎上，未來能夠逐步放開更多不動產業態類型，進一步提升公募REITs的投資品類。”華夏基金方面表示。
除了諸如百貨商場、購物中心等消費基礎設施項目，多種資產類型中的文旅公募REITs也在靜待“零的突破”。此前有業內人士透露，該類型首批項目有望在年內取得突破。據統計，包括武當山、華山、黃山、武隆喀斯特、洛陽龍門、矮寨奇觀等多地景區都啟動了公募REITs招標、申報相關工作。
中國國際工程咨詢有限公司黨委書記、董事長茍護生撰文表示，公募REITs作為一種直接融資工具，將資產出表進行真實銷售和破產隔離，大大激發了盤活文旅資產的創新活力。通過REITs等形式盤活文旅存量資產，可以帶動更多優質文旅資產開發，促進旅游休閑產業發展，有利于釋放文化資源稟賦，培育文旅發展動能。茍護生同時也強調文旅基礎設施REITs應嚴把底層資產質量關，資產合規尤為重要。相關REITs穩健發展，底層資產質量過硬是基本保障，特別是資產合規性、收益穩定性等方面，必須經得起時間和實踐檢驗。
更豐富的項目也在政策支持下不斷涌現。國家發展改革委固定資產投資司副司長、一級巡視員韓志峰此前介紹，國家發展改革委目前已向證監會推薦35個基礎設施REITs項目，其中包括4個擴募項目。另外，國家發展改革委也已先后組織召開16場開門辦公會，對71個基礎設施REITs項目進行集體研討，涉及購物中心、光伏風電、大數據中心等多種資產類型。
機構看好公募REITs配置價值
一級市場各類項目穩步推進的同時，二級市場上的公募REITs行情也在近期逐步企穩回暖。
來自中金公司統計數據顯示，截至7月31日，公募REITs的28只上市標的總市值為916億元（含擴募份額），自由流通市值404億元。受到“FOF入市”等積極因素影響，7月公募REITs市場量價齊升，市場情緒持續修復。其中，產權REITs流通市值加權總回報為5.08%，經營權REITs流通市值加權總回報為5.07%。場內日均成交額環比上升29%，日均達3.45億元，日均換手率由6月的0.71%上升至0.97%，為近4個月最高。月度大宗交易額由6月的15.7億元降至8.7億元。
東興證券認為，從長期來看，市場價格不會過多偏離實際資產的公允價值。因此，二級市場價格會表現為向內在價值回歸。中信建投認為，公募REITs市場業態之間分化會比較明顯，建議重點關注整租類REIT、廠房類產業園區REIT及能源基礎設施REIT等三大方向。
“我們認為3-6個月維度看，市場流動性及基本面或均有積極變化。流動性端，公募FOF投研資源投入后對公募REITs的實際配置節奏值得關注，同時建議積極關注下半年新項目入市情況。”中金公司投研團隊表示，業績端建議關注各項目下半年經營修復以及經營穩定性，如產權項目招租與簽約進展、高速公路項目貨車流量改善以及能源項目現金流增長等。