一項(xiàng)對房企實(shí)際盈利有很大影響的稅種，正在推進(jìn)立法進(jìn)程。
記者7日從知情人士處了解到，財(cái)稅部門已經(jīng)起草了土地增值稅法初稿，目前正在內(nèi)部征求各方意見。由于土地增值稅征稅對象是轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，房企是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關(guān)注。
與其他多部稅種條例上升到法律類似，土地增值稅法也將基本平移現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變。
武漢大學(xué)財(cái)稅與法律研究中心主任熊偉告訴記者，土地增值稅如果要立法，大趨勢仍然是平移，內(nèi)容不會有實(shí)質(zhì)性變化，應(yīng)該不會加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
不過也有分析認(rèn)為，土地增值稅從國務(wù)院條例上升到法律，在征管上肯定會更加規(guī)范和強(qiáng)化。
財(cái)政部條法司在今年財(cái)政部立法工作安排中明確，力爭年內(nèi)完成土地增值稅法內(nèi)部起草工作，及時(shí)上報(bào)國務(wù)院。不過，在今年全國人大立法工作計(jì)劃和國務(wù)院立法工作計(jì)劃中，并未提及土地增值稅立法，因此短期內(nèi)土地增值稅法難以出臺。
集體土地有望征稅，征管將加強(qiáng)
中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文告訴第一財(cái)經(jīng)，由于上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)火爆，一些房企的炒地現(xiàn)象較為嚴(yán)重，1994年我國通過開征土地增值稅來打擊這一行為。
國務(wù)院1994年1月1日頒布實(shí)施了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)。《條例》第一條就明確，開征土地增值稅是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。
按照《條例》，土地增值稅納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
施正文說，目前個(gè)人住宅(不包括商住用房)轉(zhuǎn)讓暫免交土地增值稅，但企業(yè)尤其是房企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)都需要交稅。
記者了解到，除了現(xiàn)行國有土地使用權(quán)外，相關(guān)部門考慮將出讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(不含土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn))收入納入土地增值稅征稅范圍。
土地增值稅計(jì)稅稅基，是根據(jù)納稅人獲得轉(zhuǎn)讓收入減去相應(yīng)扣除項(xiàng)目后的增值額。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，采取了30%、40%、50%、60%四級超額累進(jìn)稅率，增值額越高繳納稅越多，跟個(gè)稅超額累進(jìn)稅率類似。
20多年來，我國土地增值稅收入規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，土地增值稅2018年收入達(dá)到5642億元，同比增長14.9%。2019年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。
目前繳納土地增值稅中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是大頭。比如中國恒大(03333.HK)2018年應(yīng)交土地增值稅約521億元；碧桂園(02007.HK)2018年年報(bào)顯示，當(dāng)期土地增值稅約為139億元。萬科(000002.SZ)2018年土地增值稅約為196億元。
記者了解到，土地增值稅立法還將強(qiáng)化征管。
財(cái)稅部門考慮，將從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳稅款和最終清算應(yīng)繳稅款的時(shí)間和判斷條件寫入土地增值稅法，并要求相關(guān)部門與稅務(wù)部門涉稅信息共享，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
另外，財(cái)稅部門考慮引入先交土地增值稅，后辦理相關(guān)權(quán)屬登記制度。納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)違反本法將被追責(zé)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年和2012年土地增值稅同比增長分別達(dá)到驚人的61.3%和31.8%，主要原因就是稅務(wù)部門加強(qiáng)了對土地增值稅的預(yù)征和清算管理。
近些年，地方也在不斷加強(qiáng)對土地增值稅征收管理。比如，今年河南省永城市政府發(fā)文，要求市國土資源、住房保障等部門及時(shí)提供房屋、土地轉(zhuǎn)讓等信息，并積極配合市綜合治稅工作組辦公室做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅匯算清繳工作。開展土地增值稅等相關(guān)稅種專項(xiàng)征繳治理。
海南省三亞市財(cái)政局去年年中預(yù)算執(zhí)行報(bào)告稱，上半年，受限購等調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)影響，商品房交易量下降明顯，財(cái)稅部門克服房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，強(qiáng)化收入征管，重點(diǎn)加大對企業(yè)土地增值稅、企業(yè)所得稅匯算清繳及清欠歷年稅款入庫，確保上半年財(cái)政收入超額完成。
重復(fù)征稅等問題待解
為了在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則，近年來，全國人大加快了稅收暫行條例上升至法律的步伐，船舶噸稅等6個(gè)稅種已經(jīng)完成立法，印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等法律已經(jīng)公開向社會征求意見。
不過施正文發(fā)現(xiàn)，在2018年公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，并沒有涉及土地增值稅法。去年的全國人大常委會立法工作計(jì)劃和國務(wù)院立法工作計(jì)劃中也未提及土地增值稅法。
他分析稱，本屆人大立法規(guī)劃提了不少稅種的立法，但未提土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅極有可能合并為正在起草的房地產(chǎn)稅，因此這兩個(gè)稅種未提及立法。房地產(chǎn)稅開征一大思路，是減輕房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，而土地增值稅屬于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，因此不提土地增值稅立法意味著，也有可能進(jìn)行重大調(diào)整。
不過在今年財(cái)政部立法工作安排中，首次提及了土地增值稅立法并上報(bào)國務(wù)院，這讓一些財(cái)稅界人士感到意外。
熊偉對記者表示，立法規(guī)劃只是規(guī)劃，并沒有法律約束力，存在根據(jù)需要而變動的可能性。另外，即便土地增值稅法不在人大立法規(guī)劃范圍內(nèi)，政府仍有法律提案權(quán)，是否采納，決定權(quán)在全國人大。
施正文稱，土地增值稅啟動立法說明政府還是想保留這一稅收，目前財(cái)政收支矛盾較大，政府不會輕易廢除這一稅種。而且在落實(shí)稅收法定原則下，保留的稅種需要從條例上升到法律。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力和今年2萬億元減稅降費(fèi)政策影響，今年地方政府財(cái)政收支矛盾壓力較大。從一季度部分省市的稅收收入增速來看，不少地方的增幅回落，甚至有的地方陷入負(fù)增長(如貴州)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這一形勢下，土地增值稅作為地方稅種，保留并上升到法律層面也較容易理解。
不過土地增值稅存在的重復(fù)征稅問題仍亟待解決。熊偉稱，土地增值稅確實(shí)需要考慮跟增值稅、所得稅協(xié)調(diào)，這三個(gè)稅種的稅基存在很大程度的重合。
施正文舉例稱，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入需要繳納企業(yè)所得稅，這與土地增值稅存在重復(fù)征稅的問題。