結合住房和城鄉建設部日前聯合人民銀行召開房企座談會，立下“三道紅線”，不少人猜測，房地產貸款或要全面收緊？

9月29日，《中國銀行保險報》記者采訪了多位銀行業人士，有反饋稱，近來新增房地產貸款的額度的確緊張。不過，“壓力”更多源自市場需求，與銀行季末信貸額度吃緊有關。另外，受訪人士均未見到網傳的監管文件。

相關專家指出，當前房地產貸款政策整體上仍維持“房住不炒”的思路，銀行需對新增房地產融資有所把控，避免信貸資源違規流入房市，同時，信貸要更多向實體傾斜。

新增房貸額度

受市場季節因素收緊

“臨近四季度，部分分支行已接近用盡全年的按揭貸款額度。9月、10月是房地產銷售旺季，今年雖受疫情影響，但三季度市場明顯回暖，造成全行新增房貸額度吃緊。”一位大行省分工作人員向《中國銀行保險報》表示。

對于商業銀行而言，房地產貸款是銀行的“優質資產”。在銀行貸款總量中，房地產貸款規模較大，出于抑制風險和泡沫的考慮，早前，監管層將其納入MPA（宏觀審慎評估體系）考核，對銀行表內廣義口徑（包括房地產開發融貸和住房按揭貸款）房地產貸款進行限額，以控制房地產貸款增速和增量。

在此基礎上，商業銀行每年會設置房地產貸款投放上限和指標，同時，會按月對分支行的新增涉房貸款規模進行統計，決定分支行的貸款投放結構。

“相比于其他類型貸款，涉房貸款對銀行信貸額度的消耗較大。如果前三季度涉房房貸消耗過多指標，接近年底，銀行信貸額度就會有一定程度下降或不足的現象，四季度進行管控也就成為板上釘釘的事。”一位業內人士指出。

一位國有大行計財部門人員向《中國銀行保險報》表示，關于涉房融資，近期該行只下發了《關于進一步規范法人涉房類信貸業務融資收費降低企業融資成本的通知》。該文件主要指向“減費讓利”，依據銀保監會發布的（2020）18號文制定。同時，其所在的考核部門，并沒有設置個貸、房貸額度的這一類指標。

實質上，結合央行統計的數據來看，近幾年新增房地產貸款占比始終處于下滑趨勢。2019年全國新增房地產貸款5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。與2016年相比，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。

今年上半年，受疫情影響，新增房地產貸款占比則進一步下降至24.7%。

房企開發融資規模受限

四季度或明顯下降

中信證券研究部副總裁張全國向《中國銀行保險報》表示，對于新增房地產融資總量的管控，早在2019年同期就有相關說法。即使有新的監管指示，更多也是之前政策的延續。

在2019年舉辦的第11屆陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清曾提到，“房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”因而，近幾年，金融監管部門和各地區圍繞“房住不炒”在不斷進行調控。

統計顯示，今年1-8月，全國房地產調控政策次數高達368次。川財證券房地產分析師陳靂指出，隨著多地樓市在經歷持續火熱的狀況，樓市開始逐漸收緊。監管部門下半年多次召開房地產工作座談會，其核心仍然是強調“房住不炒”的定位，確保房地產市場平穩、健康發展。

近來頗受關注的一次會議是，8月下旬，住建部聯合央行聯合召開重點房企座談會。會后，住建部與央行為重點房企定下“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍的房企將不得融資。

前述業內人士認為，“三道紅線”的政策，主要是為了控制房企有息債務規模所設置的標準，以此控制地產開發融資規模，防范因為盲目加杠桿擴張導致金融風險。

貝殼研究院認為，隨著融資環境進一步收緊，四季度房企融資規模大概率保持環比下降態勢，房企銷售端壓力將進一步加大。房企為沖擊年度目標，搶占雙節假期市場，或采用降價促銷手段。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，在融資環境趨緊與融資需求居高的背景下，降杠桿或將成為房企未來發展的主旋律。