存量房貸利率下調？

多家銀行：未收到通知

為進一步了解各大銀行對存量房貸利率的相關業務安排，7月18日，記者咨詢了六大行及招商銀行、興業銀行、浦發銀行等多家股份銀行，受訪銀行普遍向記者表示，已經關注到市場有關存量住房貸款利率調整的新聞報道，但是目前尚未接到有關部門的正式通知或政策文件，該行將積極與監管部門做好溝通對接，如有正式要求或方案，將第一時間跟進并做好貫徹落實。

其中，部分銀行表示，如果有進一步的房貸合同變更訴求，可以聯系原貸款機構咨詢。如果想了解分行的具體執行情況，可以聯系貸款行進行核實。

（截圖自中國工商銀行客戶服務微信公眾號）

最近一段時間，提前償還個人住房貸款受到網友熱議。7月14日，在2023年上半年金融統計數據新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，個人房貸提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

對此，招聯金融首席研究員董希淼在采訪中表示：“這是近期金融管理部門第一次對存量房貸利率調整作出直接表態。根據人民銀行表態，存量房貸利率調整可以有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新換舊）。當然，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行‘轉按揭’。”

光大證券固收首席分析師張旭認為，綜合資金來源和運用端的情況來看，降低存量房貸利率有助于遏制提前還貸勢頭，并支持消費的恢復和擴大。需要說明的是，無論采取哪種方式（降低存量房貸利率），都不會是行政命令式的，而是以市場化、法治化為原則。

存量房貸利率下調有多大空間？

專家：全面下調可能性低 可嘗試階段性、部分下調

近年來，銀行業凈息差承壓，利潤增長壓力較大。在此背景下，全面下調可能性幾何？下調存量房貸利率有多大空間？

中泰證券戴志鋒團隊在研報中表示：“復盤2008年-2009年存量房貸利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。據我們測算，2008年、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。中性假設下，按照30%的存量房貸利率調降80個基點計算，每年個人負債支出可節約850億元，對銀行息差影響為3個基點，營收影響為1.5%，利潤影響為3.3%。在市場化協商和博弈過程中，考慮到個人的資金還款能力，預計存量房貸利率下調比例不會很大。另外，‘因城施策’已實施多年，統一全面調整的難度較大，存量房貸利率全面下調的可能性較低。”

董希淼指出，市場化、法治化原則下，存量房貸利率下調與否決定權仍然在銀行。從操作上看，董希淼建議，可在人民銀行指導下，通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低部分存量房貸利率，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。在執行過程中，可以不用區分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動利率，各地可以通過市場利率定價自律機制來召集銀行商討，形成一定的標準并加以實施。

“進一步降低存量房貸利率，將進一步壓縮銀行利潤空間。如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、有序推進。考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。”董希淼表示：“降低存量房貸利率，并非房貸利率‘一降到底’，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調存量房貸利率更為可行。”

董希淼指出，對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助于留住更多存量客戶。他建議，銀行不要給購房者提前還款設置過多障礙。在實際操作中，客戶提前還款是否繳納違約金、補償金，主要還是要看相關房貸合同的約定。