記者從相關(guān)人士處了解到，金融管理部門將積極支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，共同做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，支持規(guī)范經(jīng)營的民營房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。同時，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險，繼續(xù)應(yīng)對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。

中信建投首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤表示，三部委聯(lián)合會議再一次明確要一視同仁滿足不同所有制地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，體現(xiàn)了監(jiān)管層下一步堅定支持地產(chǎn)企業(yè)合理的貸款和股權(quán)債權(quán)融資，預(yù)計后續(xù)政策貫徹的力度和廣度會有所提升，這對幫助地產(chǎn)供給端加快走出困境大有裨益。

支持房企通過資本市場合理融資

三部門召開的金融機構(gòu)座談會研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務(wù)風險化解等重點工作。在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，會議強調(diào)，過去一段時間，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營，優(yōu)化調(diào)整個人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，取得了良好的效果。

截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內(nèi)房企98家，其中港股93家，總市值合計約2.3萬億元。證監(jiān)會于去年底出臺了支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權(quán)五條”等政策措施，堅持股債聯(lián)動，堅持融資支持與風險防控并重，滿足正常經(jīng)營房企的合理融資需求和穩(wěn)妥應(yīng)對房企債券違約風險。

具體來看，證監(jiān)會支持房企通過資本市場合理融資。股權(quán)融資方面，去年底以來，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購重組項目通過證監(jiān)會注冊或備案，擬融資合計約440億元；啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。

債券融資方面，今年1-10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發(fā)行債券。此外，完成首批保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進盤活存量資產(chǎn)。

同時，證監(jiān)會還加大了對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的融資支持力度。一方面，積極發(fā)揮資本市場功能，加大保障性住房建設(shè)等“三大工程”的股債融資支持力度，9月底出臺資本市場支持保障性住房建設(shè)實施方案。另一方面，積極推動消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，已發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

黃文濤表示，地產(chǎn)“三支箭”自2022年年末發(fā)布之后，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，基本保持信貸、債券、股權(quán)等重點融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營，對穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)起到了舉足輕重的作用。

促進解決民營房企發(fā)債難問題

近日金融部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會，調(diào)研了解行業(yè)風險化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。三部門座談會強調(diào)，各金融機構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

證監(jiān)會相關(guān)人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本次座談會的部署要求，支持穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房地產(chǎn)企業(yè)合理融資支持和融資監(jiān)管，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營的民營房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。同時，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

二是穩(wěn)妥做好相關(guān)風險處置和違規(guī)查處。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。繼續(xù)應(yīng)對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機構(gòu)未履職盡責等違法違規(guī)行為。

黃文濤指出，證監(jiān)會多措并舉通過積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司的“央地合作”增信模式作用，本質(zhì)是對陷入流動性危機的地產(chǎn)企業(yè)進行增信背書，一定程度上能提升市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資的信心，促進其融資渠道的持續(xù)暢通。同時通過監(jiān)管措施保證募集資金的實際使用與募集用途的匹配，以防止出現(xiàn)資金使用違規(guī)和侵犯投資者權(quán)益的事件。

保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

在“認房不認貸”、下調(diào)房貸利率等一系列需求端的利好政策之后，監(jiān)管層在融資端釋放出了積極信號，明確表示滿足房企的合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

7月中旬，監(jiān)管層對“金融16條”相關(guān)政策的延期給予了房企及行業(yè)更長的緩解期；8月初，對一系列包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)進行調(diào)研，推動銀企供需對接；8月底時再強調(diào)要繼續(xù)落實好房地產(chǎn)“金融16條”；同期，證監(jiān)會也表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，并發(fā)布了包括上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。此次三部門座談會從房企主要金融需求出發(fā)，明確融資端的支持力度。

“但依然需要看到，‘三支箭’在實施過程中也遇到了各種問題，比如股權(quán)和債券投資者的用腳投票、銀行避免暴露更多風險敞口等問題。”黃文濤指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出供需雙弱的結(jié)構(gòu)性矛盾，政策層面也針對供需層面進行了政策的寬松與支持，監(jiān)管層有必要持續(xù)針對地產(chǎn)企業(yè)的困境給予政策的大力支持，優(yōu)先處理融資端、并購端、經(jīng)營端的諸多堵點和難點，實質(zhì)性改善不同所有制地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況，改善市場對地產(chǎn)供給端和需求端的預(yù)期與信心。只有供需兩端出現(xiàn)“企業(yè)端現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好+居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)好”共振向上的局面，地產(chǎn)行業(yè)才能真正實現(xiàn)筑底回升。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也指出，房企的資金狀況，既要輸血也要造血。輸血方面看，其實關(guān)鍵還是要做好“金融16條”的支持。而造血方面，關(guān)鍵還是要提振銷售數(shù)據(jù)，這是關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場最大的優(yōu)勢在于，購房需求是存在的，只是沒有完全挖掘出來。

“展望未來政策趨勢，中央層面預(yù)計將繼續(xù)梳理房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健運行通道，持續(xù)加大政策托底力度，給予市場明確的調(diào)控預(yù)期和信號，并保持收放彈性。”中債資信地產(chǎn)行業(yè)研究團隊表示。