業內指出，土地一直是城市更新中的難點問題，近期多部門出臺支持政策，有望在復合土地利用、土地配置方式等方面迎來突破。

記者近日來到剛剛完成改造的北京市東城區天壇街道天壇東里南區，只見小區內道路全面進行了翻新硬化和鋪設、公共區域安裝了晾曬桿，整體居住品質顯著提升。

天壇東里南區“樓齡”40余年，近年來出現不同程度的墻體脫落、上下水管線老化、公共區域設施破損、停車秩序混亂等困擾居民的問題。“街道2021年將這個小區的改造項目納入計劃，2022年10月啟動施工建設，2023年10月完工。”天壇街道辦事處副主任李俊健介紹，此次共對小區內5棟高層建筑進行了改造，涉及居民594戶，改造面積3.5萬平方米，“主要針對居民的訴求，包括粉刷樓梯間和外立面、樓內上下水管線更新、道路鋪裝、綠化補建、智慧社區監控安裝等。”

今年以來，以老舊小區改造為代表的城市更新加快推進。據住建部數據，2023年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1—10月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.28萬個、惠及居民870萬戶，按小區數計開工率99.6%。

與此同時，相關部門還進一步補齊設施和服務短板，改善城市人居環境。近日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》，在城區人口超過100萬的大城市優先推進，通過在城市社區、小區公共空間嵌入養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、體育健身等功能性設施和適配性服務，不斷完善社區功能。

“‘宜居城市’建設成為我國城市高質量建設的主要目標之一”，中國城市規劃設計研究院總規劃師張菁說，社區嵌入式服務設施正是關注“宜居”城市中“人民”的發展需求，滿足居民對社區公共服務設施從“有沒有”向“好不好”的需求轉變，是實現居民在“家門口”就近享有高品質社區公共服務的重要舉措。

住房城鄉建設部建筑節能與科技司副司長張雁表示，下一步，將指導各地在城市更新中，統籌利用存量資源，合理確定建設工程，把社區設施落實落細。其中，在城鎮老舊小區改造中，將通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式，完善配套設施，改善生活環境。在完整社區建設中，將聚焦“一老一小”服務設施短板，實施老年服務站、托兒所、幼兒園等一批建設項目。

值得注意的是，城市更新在建設、用地等方面迎來更多政策支持。近日，自然資源部印發《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》，提出要以國土空間規劃為引領，在國土空間規劃體系內強化城市更新的規劃統籌。上述實施方案明確，政府建設的社區嵌入式服務設施作為非營利性公共服務設施，在符合國土空間詳細規劃，不突破國家和地方相關政策技術標準、規范的前提下，試點城市可結合實際放寬規劃條件，支持相關項目落地實施。

自然資源部空間規劃局副局長楊浚表示，為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施類項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，可考慮其新增建筑規模可不受規劃容積率指標的制約。

“城市更新中土地一直是難點問題，部分地區處理土地歷史遺留問題成為城市更新面臨的第一道檻，在更新后復合土地或混合土地獲得方式、地價測算、使用年限、繳費標準等具體操作方面問題也比較多。”中國宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所研究員黃征學說，此次相關部門政策在這些方面都有所涉及，有望在歷史遺留問題處置、復合土地利用、土地配置方式、土地稅費計收、地價計收規則等方面有所突破。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前土地的規劃、用途面臨剛性管制，很難調整，如果碎片化改造，又會導致土地利用效率較低。若在國土空間規劃體系內強化城市更新的規劃統籌，對土地用途、功能以及容積率管控等進行統籌，有利于“肥瘦搭配”，更好地把一些低效用地整合起來，為城市更新釋放空間，調動各方主體的積極性。

黃征學表示，本輪城市更新不同于政府包辦、大拆大建的方式，要建立“政府引導、市場運作、公眾參與”的多主體協同模式，完善城市功能，提升城市品質，增強城市發展活力。所以，本輪城市更新更加關注環境品質提升、公共空間優化等內容。他建議，下一步，城市更新需要更多投資、稅收、土地等政策的協同配合。