近日，多個(gè)城市傳來(lái)城中村改造項(xiàng)目獲得專項(xiàng)借款資金的消息。在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，首批城中村改造專項(xiàng)借款密集投放，授信規(guī)模接近萬(wàn)億元，助力穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)。
專家認(rèn)為，后續(xù)資金將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展持續(xù)投放，助力城中村改造提速。當(dāng)前要以城中村改造等“三大工程”作為抓手，加速構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
專項(xiàng)資金迅速到位 授信規(guī)模近萬(wàn)億元
1月30日以來(lái)，首批城中村改造專項(xiàng)借款漸次落地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已有包括濟(jì)南、青島、合肥、石家莊、沈陽(yáng)在內(nèi)的30余個(gè)城市披露了相關(guān)授信情況，授信規(guī)模已超9100億元，主要由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行兩家政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)提供資金支持。
數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行向22個(gè)省份28個(gè)城市累計(jì)投放城中村改造專項(xiàng)借款521.25億元，惠及村（居）民28萬(wàn)戶，建設(shè)安置房52萬(wàn)套。截至2月20日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款超360億元，涉及北京、上海、廣州等32個(gè)城市223個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民26萬(wàn)戶，支持建設(shè)安置房54萬(wàn)套。
從各地資金落地情況看，首批專項(xiàng)借款資金主要用于城中村改造項(xiàng)目的前期費(fèi)用、征收補(bǔ)償、安置住房建設(shè)及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以上海為例，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行近日向上海金橋（集團(tuán)）有限公司發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元，主要用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)取?/span>
為推動(dòng)資金盡早到位，金融機(jī)構(gòu)積極動(dòng)員并建章立制。2月21日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在廣州舉行服務(wù)“三大工程”現(xiàn)場(chǎng)推動(dòng)會(huì)，對(duì)推進(jìn)服務(wù)保障性住房建設(shè)和城中村改造金融服務(wù)工作進(jìn)行再動(dòng)員再部署，力爭(zhēng)盡快取得新突破新進(jìn)展。商業(yè)銀行因勢(shì)而動(dòng)，建設(shè)銀行廣東省分行推出“城中村改造綜合金融服務(wù)”方案，為改造中各參與主體提供包括投貸聯(lián)動(dòng)、咨詢顧問(wèn)、村集體金融支持、村民金融服務(wù)等在內(nèi)的綜合金融服務(wù)。
多地明確“施工圖” 積極爭(zhēng)取資金支持
城中村改造的主力是特大超大城市。目前來(lái)看，涉及城中村改造的城市范圍有進(jìn)一步擴(kuò)容的趨勢(shì)。
多地將城中村改造列為改善民生的“頭號(hào)工程”。上海去年啟動(dòng)了10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，今年計(jì)劃再啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。廣州今年將推動(dòng)149個(gè)城中村改造取得突破性進(jìn)展，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)王宏偉2月19日在全市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示，今年是城中村改造突破決戰(zhàn)之年，城中村改造對(duì)于“再造一個(gè)新廣州”至關(guān)重要。
在城中村改造“施工圖”明確后，各地積極爭(zhēng)取資金支持。天津統(tǒng)籌謀劃、全面評(píng)估城中村改造項(xiàng)目，在嚴(yán)格把好入口關(guān)的同時(shí)，積極對(duì)接國(guó)家部委和政策性銀行，爭(zhēng)取專項(xiàng)借款資金支持，目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已將天津17個(gè)申報(bào)專項(xiàng)借款項(xiàng)目列入全國(guó)首批項(xiàng)目清單推送至合作金融機(jī)構(gòu)。大連全年計(jì)劃啟動(dòng)26個(gè)城中村改造項(xiàng)目，將積極爭(zhēng)取國(guó)家資金支持，完善城中村改造相關(guān)政策。
首批申報(bào)專項(xiàng)借款的城中村改造項(xiàng)目已獲得相應(yīng)授信。合肥共有18個(gè)城中村改造項(xiàng)目申報(bào)專項(xiàng)借款，全部通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，獲得授信441億元。濟(jì)南今年將啟動(dòng)52個(gè)城中村改造項(xiàng)目，獲批專項(xiàng)借款授信940億元，其中73.71億元已發(fā)放到位。鄭州申報(bào)首批城中村改造專項(xiàng)借款的58個(gè)項(xiàng)目已通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，2024年計(jì)劃發(fā)放額度508億元。
資金支持不缺位 來(lái)源有待進(jìn)一步拓寬
新一輪城中村改造和以往有所不同，其難點(diǎn)在于資金投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)、融資成本高，因此資金支持要環(huán)環(huán)相扣。
從資金來(lái)源看，目前城中村改造除了依靠專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款，還有來(lái)自央行的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）。央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行2023年12月及2024年1月PSL合計(jì)凈新增5000億元。這意味著，來(lái)自央行的PSL資金已到位，正在為城中村改造及時(shí)補(bǔ)充低成本、長(zhǎng)期限的資金。
“城中村改造的核心難點(diǎn)包括改造項(xiàng)目資金壓力大、遺留項(xiàng)目征收難度大、后期安置難度較大，以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體參與積極性不高。”東北證券表示，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大資金來(lái)源，利用專項(xiàng)債、財(cái)政撥款、銀行貸款、PPP模式、城市更新基金、保障性租賃住房REITs等多元化渠道來(lái)減輕資金壓力。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，城中村改造仍然存在資金缺口，這將影響城中村改造的進(jìn)度和節(jié)奏，商業(yè)銀行應(yīng)提前發(fā)力，盡早參與城中村改造項(xiàng)目。近期房地產(chǎn)金融支持政策密集發(fā)布，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)以“三大工程”為代表的房地產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)研討論證，進(jìn)行系統(tǒng)梳理并形成清晰的定位，對(duì)合理融資需求做到“應(yīng)滿盡滿”。