業內專家普遍認為，“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”對提振房地產市場信心、穩定市場預期具有積極作用；我國房地產市場既要穩定又要發展，這需要金融部門不斷推陳出新設計出新的金融調控工具。
公積金貸款利率下調 符合市場預期
記者此前調研時發現，經歷2024年LPR（貸款市場利率）三次下調后，地方房貸利率大多跟隨LPR下調，一些城市的商貸利率突破住房公積金貸款利率下限，利率倒掛現象愈發普遍，公積金貸款不再具有“性價比”，下調公積金貸款利率的呼聲越來越高。
中共中央辦公廳、國務院辦公廳近期印發的《提振消費專項行動方案》明確提出“適時降低住房公積金貸款利率”。4月25日召開的中共中央政治局會議強調，要加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。持續鞏固房地產市場穩定態勢。
5月7日，中國人民銀行宣布，自5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整。中國人民銀行行長潘功勝說，此舉預計每年將節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。
具體到個人，100萬貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4136元，政策后為4003元，減少133元。
另外，居民普遍關心的存量公積金貸款利率也將于明年1月1日起執行新的貸款利率。
“此次下調個人住房公積金貸款利率，體現出政策層面穩樓市、穩預期的明確導向，具有積極意義。”中央財經大學商學院金融與財務管理系主任、數據管理研究中心主任張光利表示。
建誠智庫首席研究員何田認為，原本更低的公積金貸款利率降幅大于貸款基準利率，將有效鼓勵自有住房需求。此外，當前金融監管部門及時出臺相關政策，有助于穩定市場企穩態勢。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，在降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點帶動下，商業性個人住房貸款利率會有更大幅度下調。這將有效緩解計入物價因素后，當前實際居民房貸利率偏高的狀況，是現階段推動房地產市場止跌回穩的關鍵一招。
LPR有望同步下調 為存量房貸“減負”
經歷2024年LPR三次下調后存量房貸減少的購房者，對LPR并不陌生、甚至每個月都會看看數據降沒降，原因就在于LPR的變化直接關聯房貸月供的變化。
7日，中國人民銀行宣布，下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動LPR同步下行約0.1個百分點。
中指研究院政策研究總監陳文靜說，本月5年期以上LPR有望同步下調10個基點，或從3.6%降至3.5%，將進一步降低購房者置業成本。
“雖然10個基點的幅度不算明顯，但有助于彰顯偏松預期。特別是對于存量貸款，LPR下行有助于存量貸款居民減輕利息負擔和還款壓力，助力提振消費。”何田說。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，若按此次LPR的變化，那么后續房貸利率就可以做到3.01%。據此計算，對100萬貸款本金、30年期、等額本息的商業銀行貸款來看，政策前總還款額為154萬元、月供額為4276元；政策后總還款額為152萬元、月供額為4221元。總還款額約減少2萬元、月供額約減少55元。
銀行信貸投放意愿增強 緩解房企和購房者資金壓力
金融監管總局局長李云澤表示，房地產市場的積極變化在信貸數據上也有所體現。今年一季度，房地產貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創2022年以來單季最大的增幅，住房租賃貸款同比增長28%。
何田認為，一季度房地產貸款增加較快，特別是開發貸款增速表現好于住房貸款，表明銀行業加大房企支持力度，從之前的回避開發貸款到現在更好支持房企轉型。
張光利說，住房租賃貸款同比增長28%，則體現出租賃市場作為住房體系重要組成部分的快速發展，結構性金融支持政策正在落地見效。這一觀點與各地加快保障房建設，完善“市場+保障”住房供應體系的實際情況相吻合。
王青表示，降準0.5個百分點，向銀行體系注入約1萬億長期流動性，這將增強銀行信貸投放能力，并支持政府債券發行。
房地產發展新模式日益成熟 金融調控工具應推陳出新
中國宏觀經濟研究院研究員劉琳認為，“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”對于促進房地產市場止跌企穩具有多重意義，彰顯中央穩定樓市的決心和政策延續性，對提振房地產市場信心、穩定市場預期具有極大的積極作用。
李云澤指出，下一步將加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。
何田表示，房地產新模式的轉型，離不開金融工具的優化。隨著房地產發展新模式日益成熟，銀行信貸產品仍將發揮重要作用，我國城鎮化水平已接近70%，存量住房規模也不小，但圍繞城市更新等領域仍有廣闊的發展空間。
張光利認為，此次制度推進體現監管層對構建房地產金融長效機制的高度重視。相比以往偏重短期刺激的措施，如今更注重結構優化與可持續性，有望從根本上改善房地產融資生態。他說，我國房地產市場既要穩定又要發展，這需要金融部門不斷推陳出新設計出新的金融調控工具。
展望未來，王青認為，預計下半年央行還會繼續實施降息降準，貨幣政策在“適度寬松”方向還有充足空間，能夠為有效對沖外部波動、穩定宏觀經濟運行提供關鍵支撐。