展望明年樓市，倪鵬飛指出，由于“三道紅線”和資金監(jiān)管從嚴(yán)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷，加快銷售，預(yù)計(jì)2021年商品住房銷售面積同比增幅將保持不變并再創(chuàng)歷史新高；與此同時(shí)，由于改善性需求會(huì)繼續(xù)增加，剛性需求也會(huì)得到釋放，在供給和需求的作用下，預(yù)計(jì)2021全年商品住房價(jià)格同比增幅會(huì)下降，可能在5%左右。

報(bào)告指出，在潛力提前釋放的背景下，預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對(duì)拐點(diǎn)即住房銷售額絕對(duì)量下降可能會(huì)提前。倪鵬飛表示，總體上看，長時(shí)期住房市場結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴(yán)重，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補(bǔ)的缺口還很大。新市民的剛需、部分改善型需求和老城改造的重置需求還有較大的潛力；從空間類型上看，人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺。

倪鵬飛同時(shí)表示，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊縮的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性已有所增強(qiáng)，但潛在的隱憂仍存，風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出的問題沒有根本解決。

倪鵬飛表示，目前來看，炒房還沒有被完全控制。個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異，1-10月份個(gè)人按揭貸款同比增速為9.8%，定金及預(yù)收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴(kuò)大，部分城市出現(xiàn)貸款炒房現(xiàn)象。在此背景下樓市風(fēng)險(xiǎn)仍比較大，據(jù)課題組測算，2019年全國城市房價(jià)收入比平均高達(dá)9.1。

同時(shí)，住房與人口分布錯(cuò)配加劇。倪鵬飛表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群區(qū)域，反映出住房和人口分布存在錯(cuò)配。他認(rèn)為，隨著人口從農(nóng)村和非都市圈向都市圈城市群轉(zhuǎn)移，這一錯(cuò)配將加劇，大城市住房供需矛盾和住房問題突出。

此外，房地產(chǎn)擠出效應(yīng)有所增加。倪鵬飛表示，疫情沖擊之下，一邊是快速復(fù)蘇回暖的房價(jià)，另一邊則是遲遲難以回升的消費(fèi)。房地產(chǎn)投資的快速恢復(fù)和崛起對(duì)其他固定資產(chǎn)投資形成一定的擠出。房地產(chǎn)過度發(fā)展扭曲實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

倪鵬飛建議，未來幾年仍處樓市調(diào)控的關(guān)鍵期和機(jī)遇期，需堅(jiān)持“房住不炒”定位，“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，“因城施策”的原則，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。同時(shí)，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系，并建立以都市圈為單元的地方和全國住房監(jiān)管與調(diào)控體系，根據(jù)未來可能的需求目標(biāo)以及現(xiàn)有存量的變化，來確定未來5年甚至15年各類住房供給增量的合理布局；加快開征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長效機(jī)制建設(shè)；啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。