“租賃市場是住房體系中的重要構(gòu)成部分，去年長租公寓的接連爆雷，對業(yè)主和租客均造成較為不利的影響。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，通常來說，農(nóng)歷新年后就是住房租賃市場的簽約旺季，在此時(shí)間點(diǎn)上，京滬深三大一線城市相繼出臺(tái)監(jiān)管政策，無疑有助于進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，保護(hù)后續(xù)住房租賃市場的各方權(quán)益。
具體來看，為進(jìn)一步整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，《意見》從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管、加強(qiáng)租賃房屋安全管理、加強(qiáng)住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場亂象和加強(qiáng)住房租賃管理制度保障等九個(gè)方面做出具體規(guī)定。
其中，《意見》從規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范租金支付周期、規(guī)范機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作三個(gè)方面加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)的管理，包括續(xù)約無需再次繳納中介費(fèi)，中介公司也不能賺取住房的出租差價(jià)，押金需在30日退還承租人；住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個(gè)月的長周期租金等。
同時(shí)，《意見》還從開立資金監(jiān)管賬戶、簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議、嚴(yán)格資金收付要求、嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)等四個(gè)方面加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管。如在開立監(jiān)管賬戶方面提出，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；在嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)方面提出，未開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。按照本市有關(guān)規(guī)定已開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)等。
“租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管機(jī)構(gòu)付給住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，這一點(diǎn)對租賃行業(yè)的發(fā)展影響頗深。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)稱，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶，一方面減少租戶白交房租的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面也杜絕長租公寓企業(yè)為加強(qiáng)現(xiàn)金流而采用“高進(jìn)低出、長收短付”的商業(yè)模式。
值得一提的是，無論是2月1日深圳市住建局發(fā)布的《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿），還是2月2日北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，均明確提出要約束“租金貸”。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，整體上看，京滬深均對“租金貸”提出更進(jìn)一步的管控。事實(shí)上，對長租公寓企業(yè)來說，租金貸業(yè)務(wù)確實(shí)需要規(guī)范，以防范租賃市場金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。當(dāng)然，若從其中的差別化政策內(nèi)容看，此次上海出臺(tái)的住房租賃市場新政，也是全國層面提出的首個(gè)壓縮租金貸占比的信貸政策。整體上看，隨著監(jiān)管部門嚴(yán)管長租公寓企業(yè)“租金貸”，后續(xù)住房租賃市場將迎來更加穩(wěn)定和健康的發(fā)展。