房地產成交活躍度維持弱勢

當前房地產市場成交仍不活躍。2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，兩年平均增長2.3%；銷售額181930億元，同比增長4.8%，兩年平均增長6.7%。12月房地產市場成交較11月有明顯改善，主要是由于季節性因素，6月、12月通常是一年中成交量最高的兩個月份。但12月仍然延續了2021年下半年以來各月成交大幅低于2020年同期水平的情況，累計銷售增速繼續放緩，反映當前樓市成交仍然不活躍，購房置業觀望情緒較濃。

同時，房地產信貸發力尚不明顯。2021年四季度以來，央行、銀保監會等多次釋放維穩的積極信號，促進房地產信貸平穩有序投放。改善比較明顯的方面是按揭放款流程在提速，部分地區銀行的首套和二套房貸利率有所回落。但從12月份的情況來看，在樓市成交環比顯著提升的情況下，居民新增中長期貸款環比減少，有季節性因素，但也表明信貸放松力度不足，政策效果尚不明顯。

頭部房企全年銷售業績相比往年有所縮水。CRIC百強房企2021年實現銷售面積8.46億平方米，同比下降9.0%；實現銷售額12.63萬億元，同比下降3.2%，目標完成率不及往年，其中后50位房企銷售金額降幅大于前50位。

房價指數環比呈全線下跌局面。2021年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數連續第三個月環比-0.3%，其中一線城市環比增速轉負，形成一、二、三線城市全線下跌的局面，前次出現這種情況還是在2015年2月。房價同比漲幅則繼續收窄至2%，各線城市自下半年以來同比漲幅保持了收窄態勢，較年中高點的下降幅度均在2個百分點以上。

房地產投資積極性仍顯不足

房地產投資同比增速加速下滑。2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%，兩年平均增長5.7%，增速下滑速度超預期。12月單月同比大幅減少13.9%，如此大的降幅只在疫情暴發之初即2020年2月出現過。

從原因來看，房企在項目施工和土地購置方面的積極性都不高。一方面，開施工力度愈發走弱。2021年12月開發企業進行項目施工的活躍度降低，環比有所縮小。疊加上年同期的高基數，單月房屋施工和開工面積同比大降，增速分別為-35.35%和-31.15%。從2021年全年的情況來看，由于前期房地產政策不斷收緊，特別是上半年房地產金融監管“三道紅線”“兩個占比”從嚴執行，限制了房企擴張負債的幅度；盡管四季度起信貸政策向松調整，但尚未完全扭轉房企對未來市場的預期。體現在項目施工中，盡快竣工形成推盤的收益性并不高，導致開發企業新開工和施工的動力不足。2021年房地產開發企業房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%；房屋施工面積975387萬平方米，比上年增長5.2%。

另一方面，房企對于全年最后一次集中拍地的積極性也沒有提振。12月是重點城市土地供應“兩集中”的收官月，盡管第三輪集中供地較第二輪的低谷狀態稍有緩解，流拍率也有所降低，但民營房地產企業參與土拍的積極性仍然不高。正如上期點評的預測，12月土地成交面積仍是近五年同期的最低水平。從2021年的情況來看，在面臨融資約束和信用風險壓力的情況下，房企拿地等投資行為更加謹慎，導致全年土拍市場“先熱后冷”，在下半年土地供應“兩集中”的月份也沒有掀起明顯的成交小高潮。2021年全年開發企業土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

穩樓市將成為穩投資的重要抓手

房地產市場交投冷清，需要政策穩樓市。一方面，年初市場成交增速可能仍在低位徘徊，樓市面臨來自居民端購房和房企端拿地的雙重觀望情緒。從2022年元旦期間CREIS重點監測城市來看，新建商品住宅成交面積同比下降超四成，仍然延續低溫運行。考慮2021年初的高基數，預計2022年一季度銷售同比數據維持弱勢。另一方面，房地產投資增速下降過快，成為固定資產投資及經濟增長的拖累項。在此情形下，需要政策松動穩樓市、穩預期，促進供需雙方信心恢復，支撐投資平穩增長。

房地產信貸量價有望改善，將發力促進供需兩端回溫。央行、銀保監會等已密集釋放積極信號，而到2021年底為止已經取得改善的方面是按揭放款提速和利率下調。央行2022年工作會議強調“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展”，房地產信貸投放量的改善有望在2022年發力。同時，1月17日調降的MLF操作利率將引導LPR報價下降5-10個基點，尤其是中長期貸款利率下行，將有利于滿足樓市開發企業和購房者的融資需求，有效托底房地產市場。