在優(yōu)化和完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系政策背景下，各地加大力度推進(jìn)配售型保障性住房（以下簡(jiǎn)稱“配售型保障房”）有關(guān)工作，出臺(tái)配售型保障性住房管理辦法，積極籌建配售型保障性住房。目前，廣州、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、青島等地均有相應(yīng)政策出臺(tái)，廣州、西安等城市則已經(jīng)有配售型保障房項(xiàng)目啟動(dòng)申購(gòu)。
明確管理細(xì)則
深圳此次公開(kāi)征求意見(jiàn)的《管理辦法》規(guī)范了配售型保障房的申請(qǐng)條件、配售方式、定價(jià)規(guī)則等內(nèi)容。
值得注意的是，《管理辦法》明確，配售型保障房實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，禁止以任何方式將配售型保障房變更為商品住房。購(gòu)房后需退出配售型保障房的，簽訂買賣合同滿3年后可以向住房主管部門(mén)申請(qǐng)?jiān)谛畔⑵脚_(tái)進(jìn)行封閉流轉(zhuǎn)，將配售型保障房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象，市住房主管部門(mén)可以通過(guò)制定參考價(jià)格上限等方式規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。
《管理辦法》還規(guī)定了配售型保障房的定價(jià)方式，明確配售型保障房項(xiàng)目配售價(jià)格按照覆蓋項(xiàng)目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)等原則，適當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、住房供需關(guān)系、工薪群體支付能力等因素綜合確定。
“深圳此次配售型保障房管理辦法，在定價(jià)規(guī)則、封閉流轉(zhuǎn)、銷售規(guī)則，流轉(zhuǎn)規(guī)定等方面，與國(guó)家關(guān)于這類產(chǎn)品的規(guī)定基本銜接一致。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
2023年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了“對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理”“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定”等內(nèi)容。
記者注意到，目前已出臺(tái)或擬出臺(tái)配售型保障房管理辦法的城市在貫徹上述原則的同時(shí)，因地制宜地在申請(qǐng)條件、退出機(jī)制等方面制定了差異化政策。
《管理辦法》規(guī)定，配售型保障房申請(qǐng)條件主要為深戶、在本市無(wú)自有住房、正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)且累計(jì)繳納5年（具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件的，累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)3年）等。
5月13日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的《長(zhǎng)沙市配售型保障性住房管理辦法（試行）》明確，申購(gòu)家庭至少有1人在本市穩(wěn)定就業(yè)并在申購(gòu)之日前在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)1年以上（含），且申購(gòu)家庭在長(zhǎng)沙市本級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)自有住房或住房困難（人均住房建筑面積低于20平方米）。經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定為人才的人員，購(gòu)買配售型保障性住房時(shí)（首套房屋）可不受社保條件的限制。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，配售型保障房是在住房供給方面的一項(xiàng)重要優(yōu)化創(chuàng)新，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、提升居民幸福感具有重要意義。從目前已出臺(tái)相關(guān)政策城市的情況來(lái)看，配售型保障房的管理正在走向成熟。
籌建及配售工作有序推進(jìn)
在完善配售型保障房管理的同時(shí)，各地也在有序推進(jìn)籌建及配售工作。
目前，已有城市開(kāi)展了配售工作。廣州在3月份正式啟動(dòng)首批配售型保障房申購(gòu)意向預(yù)登記工作。首批推出的兩個(gè)項(xiàng)目為蘿崗和苑、嘉翠苑，數(shù)量分別為936套、400套。
還有城市的配售型保障房將于近期啟動(dòng)配售。濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局5月12日發(fā)布《關(guān)于濟(jì)南市配售型保障性住房申請(qǐng)受理有關(guān)事項(xiàng)的通告》。據(jù)濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)消息，6月份，首批配售型保障房項(xiàng)目“城發(fā)·清河新筑”“城發(fā)·鳳鳴新筑”共計(jì)433套房源將正式配售。
“配售型保障房最大優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，這對(duì)于很多新市民來(lái)講具有極大的吸引力。但配售型保障房有封閉流轉(zhuǎn)的流通限制，二次出讓的折舊規(guī)定等，在市場(chǎng)上是否能夠有效去化有一定不確定性。”談及配售型保障房的去化前景，李宇嘉認(rèn)為，要發(fā)揚(yáng)配售型保障房?jī)r(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，抑制其流轉(zhuǎn)和折舊上的劣勢(shì)，關(guān)鍵在于能不能在中心區(qū)加大該類產(chǎn)品的土地供應(yīng)以及優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施的供應(yīng)，也就是能不能把配售型保障房打造為“好房子”。
嚴(yán)躍進(jìn)建議，未來(lái)各地要進(jìn)一步結(jié)合配售型保障房籌建工作與存量商品房收購(gòu)工作，適當(dāng)降低存量商品房的收購(gòu)門(mén)檻，確保資源合理利用。