受訪人士表示，存量房貸利率換“錨”，是定價(jià)邏輯改變了，盡管LPR繼續(xù)下調(diào)，也并不意味著利率就此降低，更談不上樓市調(diào)控有所放松。

兩地降低公積金貸款門檻

駐馬店市提出降低公積金首付比例政策，該市日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，一是調(diào)整住房公積金貸款額度，將最高貸款額度由45萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元。二是將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房貸款首付比例仍執(zhí)行30%不變。該意見(jiàn)提出，將推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率。

南寧市住房公積金管理部門也出臺(tái)相關(guān)政策，其中一條為“購(gòu)買二套房可使用公積金”，降低了二套房公積金貸款門檻。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，這些調(diào)整代表當(dāng)前二三線城市的房地產(chǎn)相關(guān)政策思路。出發(fā)點(diǎn)是為減輕新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在公積金貸款方面政策會(huì)有所跟進(jìn)，包括降低首付比例、擴(kuò)大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。

此前，無(wú)錫、上海、西安等多個(gè)城市針對(duì)因疫情受到影響的房地產(chǎn)企業(yè)和土地市場(chǎng)，調(diào)整相關(guān)政策，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定樓市。

與之相伴的消息是，市場(chǎng)傳出浙商銀行在不限購(gòu)城市下調(diào)首套房首付比例、工商銀行下調(diào)二套房首付比例。

不過(guò)，記者查閱央行等有關(guān)個(gè)人房貸利率政策(LPR定價(jià)機(jī)制改革前)可知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，這一政策為商業(yè)銀行預(yù)留了空間，最低可實(shí)施首付比例20%。但總的基調(diào)并無(wú)改變。銀河證券最新報(bào)告認(rèn)為，各地仍將堅(jiān)持“房住不炒”和穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)，但是各自的調(diào)控會(huì)“因城施策”。

換“錨”是換定價(jià)邏輯 不代表房貸便宜

上述兩地購(gòu)房政策調(diào)整，恰好是在最新一期LPR下調(diào)后、存量房貸利率換“錨”前夕。就利率角度而言，這只是定價(jià)邏輯變，并不意味著利率就此降低，更不代表為樓市松綁。

央行實(shí)施LPR機(jī)制定價(jià)改革后，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率也進(jìn)行調(diào)整。新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，而非是過(guò)去的基準(zhǔn)利率定價(jià)。

而在存量房貸方面，根據(jù)央行要求，于2020年3月1日至8月31日之間任意時(shí)點(diǎn)，可根據(jù)去年12月LPR定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換有兩種方式，一是將以基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸轉(zhuǎn)換為以LPR為基準(zhǔn)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，無(wú)論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應(yīng)不低于原有利率，除非采用第一種方式后LPR下降。“LPR下行并不必然導(dǎo)致房貸利率下降。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，不同銀行會(huì)綜合業(yè)務(wù)定位、客戶資質(zhì)、資金成本等因素，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。”