房貸收緊概率大
貝殼研究院指出，1月以來，廣州、東莞、合肥等多地已經(jīng)出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長(zhǎng)等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，用停貸的方式解決存量貸款問題，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。預(yù)計(jì)2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。
除房貸額度收緊、放款周期延長(zhǎng)外，中國證券報(bào)記者還了解到，以廣州為代表的部分熱點(diǎn)地區(qū)2021年還上調(diào)了房貸利率。繼廣州住建局嚴(yán)厲發(fā)聲打擊哄抬房?jī)r(jià)等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線上漲。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）顯示，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2021年多地銀行收緊房貸政策與2020年底出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)。上述做法的目的是“抑泡沫，控風(fēng)險(xiǎn)”，從需求端抑制炒房。
2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。
分析人士指出，上述政策有利于降低銀行體系對(duì)房地產(chǎn)貸款依賴的程度，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，分檔設(shè)置紅線更有利于銀行差異化發(fā)展。《通知》對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)行規(guī)范，旨在深化房地產(chǎn)融資調(diào)控機(jī)制，對(duì)房貸供給端影響整體較大。
貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年LPR繼續(xù)下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺(tái)對(duì)銀行影響較大。在LPR進(jìn)一步下行的概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進(jìn)一步加杠桿的基礎(chǔ)不牢，預(yù)計(jì)2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。
加碼調(diào)控城市或增多
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國證券報(bào)記者表示，信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，有助于市場(chǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2021年多地將進(jìn)一步收緊銀行信貸額度。
值得注意的是，銀行對(duì)房貸政策收緊也會(huì)影響開發(fā)商的銷售回款等，疊加“三條紅線”壓頂，預(yù)計(jì)部分高負(fù)債房企將面臨更大壓力。房地產(chǎn)信托方面，在以“三條紅線”和貸款集中度為主體的房地產(chǎn)金融審慎管理框架下，2021年房企融資環(huán)境易緊難松，凈融資額大概率下降，房地產(chǎn)信托仍將面臨強(qiáng)監(jiān)管。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前，大城市房地產(chǎn)政策有收緊的風(fēng)向。從深圳樓市調(diào)控政策收緊開始，到上海樓市調(diào)控政策升級(jí)、杭州樓市調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，以及廣州房貸政策收緊，都說明大城市樓市調(diào)控在不斷加碼。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，今年1月以來，多個(gè)城市加碼調(diào)控，也引起廣大購房者關(guān)注，開年的政策收緊主要是結(jié)合市場(chǎng)情況落實(shí)“房住不炒”政策。本次集中調(diào)控加碼，但調(diào)控力度不大。
王小嬙稱，除廣州涉及到房貸調(diào)控力度較大外，其他城市都是對(duì)前期的政策“打補(bǔ)丁”。短期市場(chǎng)交易量或?qū)⒔禍兀瑑r(jià)格轉(zhuǎn)穩(wěn)，但市場(chǎng)很快就會(huì)消化政策影響力。從目前看，房?jī)r(jià)漲幅明顯的城市就會(huì)出現(xiàn)收緊政策，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有城市會(huì)升級(jí)調(diào)控政策，尤其是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的其他城市。