REITs，即“不動產投資信托基金”，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，是國際通行的配置資產。

今年4月，證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》）；8月，證監會發布實施《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，我國境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

清華五道口不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升表示，我國REITs試點與國際上主流的REITs市場相比，主要有兩方面差別，一是基礎資產類型不同，我國REITs試點目前限于基礎設施，國際主流REITs市場多以商業不動產作為起點，后續多元化擴展至基礎設施等領域；二是產品結構以及由此衍生的治理機制不同，我國REITs試點采取“公募基金+ABS”結構，國際主流REITs市場多采用公司型或者單層契約型結構。

中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示，我國實施基礎設施領域公募REITs試點，旨在通過盤活存量資產，以存量帶增量、以融資促投資，有利于廣泛調動各類社會資本投資基礎設施的積極性，也可讓更多投資人有機會分享高質量基礎設施資產收益的成果。這是我國深化金融供給側結構性改革的新舉措。

按照《通知》要求，REITs試點項目要求聚焦重點區域、重點行業和優質項目。公開信息顯示，多地試點申報工作正在穩步推進。北京、上海等地發展改革委日前均發布公告，啟動試點項目申報工作，鼓勵符合條件的項目發起人（原始權益人）積極申請試點。記者從上交所獲悉，截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫已有多單項目，技術系統也將于近期準備就緒。

徐成彬介紹，據他了解，地方政府和原始權益人熱情高漲，紛紛拿出優質底層資產，爭當試點。

部分申報項目已浮出水面。首創股份8月28日發布公告稱，擬選取以深圳首創水務有限責任公司持有特許經營權的深圳市福永、燕川、公明污水處理廠BOT特許經營項目、合肥十五里河首創水務有限責任公司持有特許經營權的合肥市十五里河污水處理廠PPP項目為標的資產進行基礎設施領域公募REITs的申報發行工作。

周以升表示，本次REITs試點產品的投資吸引力關乎我國公募REITs市場未來能否健康發展并持續壯大，因此在確定從基礎設施領域開展公募REITs試點過程中，監管部門充分考慮了納入試點范疇項目必須在公共性之外兼具合理的收益性。如要求納入試點的項目在現金流方面需符合“現金流來源合理分散，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入”以及明文規定上市后收益率水平需滿足“預計未來3年項目凈現金流收益率不低于4%”。

“REITs試點項目將經過層層把關、嚴格評審、優中選優，而且要求封閉管理，強制分紅，其綜合回報率應該具有較強的市場吸引力。”徐成彬說。

中國REITs聯盟秘書長王剛表示，高速公路、物流倉儲、數據中心和產業園等并不僅僅是單純的公用基礎設施，這類項目收益率可能相對較高，且未來具有增值空間。

除了項目申報穩步推進，交易所配套政策制定也已經基本完成。滬深交易所9月4日發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》和《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發售業務指引（試行）》，并向社會公開征求意見。同時，深交所配套發布了《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引（試行）》（征求意見稿）。

基礎設施領域公募REITs試點如期推進，金融和資本市場反映強烈。業內人士表示，REITs的核心在于優質資產和優質運行能力。如何吸引優質資產進行REITs試點，如何將原始權益人優秀運行能力嵌入REITs架構，是REITs試點中的關鍵。